写字楼物业管理方案.doc

目????录

一、管理目标

二、管理标准

三、管理方法

四、物业管理服务项目

五、详细方案

六、早期物业管理介入阶段

七、前期物业管理阶段

八、接管验收管理方案

九、业主入伙管理方案

十、治安管理方案

十一、消防管理方案

十二、绿化保洁方案

十三、房屋、设施设备管理方案????

十四、水系使用管理方案?

十五、财务管理方案?

十六、质量管理方案?

十七、档案资料管理?

十八、人力资源管理?

十九、智能化系统管理和维护??

一、管理目标

??为充分表现开发商建造开发初衷，开创高档写字楼新时代，我们将本着物业企业“真诚、善意、精巧、完美”企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、连续发展”质量方针，坚持“责任之上，诚待一生”服务管理理念，对青岛广场实施科学管理、提供优质服务，并在现有管理经验及管理资源基础上，不停调整更新，导入先进管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高端物业和高品质管理所带来超值享受。

二、管理标准

??为实现即定管理目标，追求最好环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将一直把握以下标准：

（一）服务第一、管理从严标准：

“服务第一”是物业管理宗旨，所以管理中要继续秉承“责任之上，诚待一生”管理理念，从业主需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时服务。“管理从严”是服务保障和基础，包含对物业维护管理、员工管理以及对业主不适当行为管理和劝阻，建立严格、周全管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合标准：

在日常管理中，要充分发挥两个主动性，即物业管理企业主动性和业主（租户）主动性。物业管理企业应该尊重并按照广大业主要求，经过管理处对物业实施专业化管理，同时努力争取业主（租户）支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉恪守业主条约，共同创建文明办公环境。

（三）物管为主、多个经营标准：

在搞好日常管理和常规服务同时，从物业实际出发，开展一系列服务性多个经营，既满足广大业主（租户）不一样需求，又增强物管企业造血功效，增加经济积累，以利于愈加好地为业主（租户）服务。

三、管理方法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理企业角度对物业提出合理化提议，构筑一个优异物业管理硬件环境。

（二）配置专业管理人员，实施专业化管理。

（三）在企业现有管理资源基础上，充分借鉴行业先进管理经验，主动培养高素质管理人才，为青岛广场组建一支高素质物业管理队伍。

（四）导入ISO9001质量管理理念，紧密结合物业详细实际，制订一套切合实际规章制度，确定一系列高标准物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格恪守《\o山东省物业管理条例》等关于物业管理法规，制订切实可行管理方案；与业主订立各项协议，依法约束双方行为。

（六）依照写字楼现实状况，建立富有亲和力管理和服务模式。

（七）采取智能化伎俩构筑小区信息互动平台，提升管理水平和管理效率。

（八）利用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明形象系统，以提升物业整体品位。

（九）依照市场化、企业化运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

四、物业管理服务项目

（一）公共服务项目：

1、维护写字楼内公共秩序，实施二十四小时保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共场所保洁，办公垃圾搜集和清运；

3、写字楼共用部位和公共设施设备维护和保养；

4、公共绿地园艺培植和保养；

5、室内公共场所绿化摆放养护；

6、对写字楼各类资料进行管理；

7、未装修房屋通风、清扫等服务；

8、电话及访客留言转告；

9、雨伞、雨衣暂时借用；

10、节日环境布置；

11、主要时刻提醒服务；

12、代订报刊、信件收发；

13、代聘钟点工服务；

14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

15、代叫出租车；

16、代办保险；

17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专题服务项目：

1、写字楼内物品搬运；

2、各项健身、娱乐活动；

3、机动车辆清洗：

4、提供写字楼报警室内系统维护服务；

5、提供小型商务会议场所及服务；

6、商务中心服务；

7、办公区域绿化供给及代为养护