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四川大学国家大学科技园营销策划方案

目录

一、成都市工业房产现有环境 4

（一）现有科技园区SWOT分析 4

1、青羊工业区SWOT分析 4

2、天府软件园SWOT分析 6

3、火炬动力港SWOT分析 7

（二）成都工业园区现状 10

（三）成都城市工业房产结症 13

二、项目市场定位 14

（一）本项目机会点 14

1、项目定位 14

2、定位理由 15

3、定位构思 16

（二）区域功能划分 16

三、项目开发战略规划 17

1、战略规划 17

2、战略功能规划 19

3、项目开发战略 22

四、项目营销方案 24

（一）营销策略 24

1、产品策略 25

2、价格策略 26

3、渠道策略 28

4、服务策略 29

（二）招商策略 29

1、招商目标 29

2、招商对象 30

3、推介会主题 30

4、招商步骤 31

5、招商政策 32

五、项目市场预测及评估 33

六、项目整体运行周期及执行细则 34

成都市工业房产现有环境

（一）现有科技园区分析：

所考察项目SWOT分析

青羊工业区SWOT分析

项目简介：

位于日月大道以北、发展区A线大道以西、温江机场以东、成飞公司以南。处于三环与绕城高速之间。

占地面积3053.09亩、总建面积177万平方米，容积率1.2，建筑密度30%，绿化率20%，车位1个：100平方米建筑以现代生态建筑为主，层层退台式园林绿化。精密机械加工与电子电器发展现代制造工业与信息工业。

共分三大区域即科技创新区、精密加工区、配套服务区。

项目优势分析：

1、面积大可以形成规模效应，从而降低开发成本

2、购买、租赁、自建、以土地厂房入股四种发生降低开发公司的风险

3、有很好物业配套设施与智能系统

4、购买、租赁、自建、以土地厂房入股对于入驻企业可以做出多种选择

5、优惠政策幅度比较大

6、统一规划、统一建设、统一投资、统一招商、统一经营、统一管理园区成本降低，效率提高

7、项目业主企业化、项目运作市场化，有非常明确的权利义务关系，管理者与经营者各司其职，全力推进项目建设

项目劣势分析：

1、面积大不容易运转，而且运行的周期很长，比较难把握

2、产业定位为高新技术、主导产业是精密加工与电子电器、信息工业没有足够细分市场，没有核心目标

3、对企业进入的要求过高，限制了许多企业的入驻

4、未过多考虑本土中小企业

5、成都工业地产才刚刚起步，并不成熟

6、成都的大多数中小企业处于初创阶段，这些企业的自身实力还不足以支付数百万的款项来购买大面积的厂房与办公地点

项目机会分析：

1、容易吸纳大型企业入驻

2、让专业的人做专业的事------物业与工业园的管理

3、价值共创，财富共享与企业共同开发利润点

4、不少国内外大型企业为了抢占西部广大市场，纷纷来到成都这个西部枢纽门户设点

项目威胁分析：

1、由于成都在成都存在大量同质的高端EOD生态工业园，争取同样类型的企业入驻竞争很激烈

2、入驻的企业不成功经营会给园区造成极坏的影响

3、本地很多企业对固定资产的投入并不重视，他们更注重的是产品和研发，即使一些企业有实力，他们也没有一种集中意识，不知道群聚效应的重要性，不愿意集中购买厂房

天府软件园SWOT分析

项目简介：

位于城南副中心核心地带（成都高新区南部园区大源组团），天府软件园位于成都高新区大源组团的核心地带，在城南副中心中轴线——天府大道东侧，北临科技会展新区、新世纪公园；西面为出口加工区、工业园区；南面为教育产业园区、华阳大型居住组团；东面为府河风景线。

项目优势分析：

1、周围有良好的配套环境

2、随着城市的南移，该园区将有很大升值空间

3、定位专业----软件相关产业链

4、拥有最完善和最先进的市政基础设施、商务配套设施和资讯网络：有线通讯、无线通讯数字网、智能网络全境覆盖科学的功能分布，流畅的物资集散以及完备的配套设施体系

5、房子为弹性空间布置，客户可根据需要自由间隔

6、门槛的高要求，在技术上保证了入园项目的高质量

项目劣势分析：

1、专业定位目标就变得单一

2、中国的软件还处于发展阶段，进入的本地企业很少

3、有软件项目的科技园在成都比较普遍，因而竞争很残酷

4、成都工业地产才刚刚起步，并不成熟，在专业配套有些落后。

项目机会分析：

1、政府对于软件的大力支持

2、软件在发展中国是如火如荼

3、软件企业发展快速，易于成长

4、不少国内外大型企业为了抢占西部广大市场，纷纷来到成都这个西部枢纽门户设点

项目威胁分析：

1、软件行业淘汰频率很高

2、技术