2025年商业物业管理前期介入和具体工作.pdfVIP

臣心一片磁针石，不指南方不肯休。——文天祥

商业物业管理前期介入和具体工作

浅谈商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间

1.项目设计阶段

商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和

决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设

计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品

质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计

中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商

加以修正，使规划设计更合理。

1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，

组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压

配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

1）高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回

路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等；

2）主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力

店自用回路；

3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节

能措施；

4）计量方式关注各主力店是否能够独立计量，尽可能减

少代收、代垫情形；

海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐

5）水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等；

6）空调系统要按照业态的分布，合理进行系统组合划分

和机组制冷量的选择；2、从商场日常经营需要出发提出合理

建议：

1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预

留的设备位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使

用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统

设置的建议；

3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、

供电、计量方式是否合理；

4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、利用效果、

养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于

维修且费用合理；

5）铺（户）内高低水、供电、燃气、空调、通信、新风、

排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业

态利用需求；

6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态

需要；

老当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。——唐·王勃

7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方

式等。

8）管理用房面积是否满足需求；垃圾房、保洁作业间是

否合理及功能满足需求等。

2.项目施工阶段

1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，

例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的平安隐患，

设备安装调试的短缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，

加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期贸易管理的力不从

心。

2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理

在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功

能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，

减少返工，防止留下后遗症。如：

1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开

发公司重点处理。

2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管

线、防雷引下线的施工