房地产金融（第三版）课件 第5、6章 房地产开发贷款； 收益性房地产贷款.ppt

第一节收益性房地产投资及放款决策（3）应税收入同税前收入：两者有很大区别，利息支付同时降低税前收入和应税收入；而贷款分摊（年还本）和储备金降低税前收入，但不影响应税收入；另一方面，折旧应从税收中减去，而包含在税前收入中。上表中税前收入为17000元，而应税收入为-45000元。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节收益性房地产投资及放款决策（4）税后收入（ATCF）：纳税量为应税收入乘以税率（这里为33％），税前收入减去纳税量就为税后收入。计算公式为：税后收入＝税前收入-（应税收入×税率）房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节收益性房地产投资及放款决策2.多年收入分析某一房地产投资的基本资料：这一房产的价格购入，其中80％为30年期的贷款融资，年利息率为10.5％，月偿还额为110896元，抵押贷款常数（K）为0.009147。这里仅计算前5年收入，剩余资金在抵押期满5年时一次还清。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节收益性房地产投资及放款决策2.多年收入分析某一经营性房地产融资状况表（表6-2）房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材购置价格（包括各种手续费）(元)不同年间空房和漏收率(%)抵押贷款储备金(元)折旧（31.5年直线折旧）(%)折旧初始值（建筑物价格）(元)经营时间(年)预测售价（净营业收入/0.097）(元)销售费用经营者税率（%）收入营业费用13，9，5，5，5价格的80%，利率10.5%，抵押期限为30年，5年后还清购买时2000003.04，3.17，3.17，3.17，3.175售价的6%33每年增加5%每年增加6%第一节收益性房地产投资及放款决策（1）收入：最大毛收入等于出租面积以及由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。（2）营业费用：营业费用是为客户提供服务和维护房地产的费用之和，它因房地产类型、服务种类以及当地税收等的不同而不同。（3）税前收入：影响税前收入的因素较多，在房地产一定的情况下它取决于净营业收入、贷款利息、月还本额和储备金的高低。（4）税后收入：税后收入是应税收入在纳税后的剩余部分，纳税的多少取决于收入的档次以及对应的税率。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节收益性房地产投资及放款决策（二）预测抵押终结收益1.终结清单（1）销售价格减去销售费用，也可称为净售价。（2）销售过程中的税负。（3）税前税后收入。2.假设条件房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节收益性房地产投资及放款决策六、估价（一）估价的基本模式对收益性房地产最常用的估价模式为贴现模式。计算公式为：V=I/R其中：V为预测价格；I为预测收入；R为资本化率。它是房地产收入同房地产价格的比值房地产现值计算公式为：V0=I1/（1+r）+I2/（1+r）2+I3/（1+r）3+...+In/（1+r）n其中：I为不同年份的收入；r为房地产基准贴现率；V0为房地产现值；n为房地产寿命房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节收益性房地产投资及放款决策如果房地产价值等于购入价，则r为内部收益率。如果每年的租金相同，贴现率不变，则上述公式可以写成：V＝I/R其中：V为房地产现值；R为房地产基准贴现率；I为年租金（或收入）根据现代投资组合理论，R为银行利率加上房地产风险溢价。在一般情况下，房地产风险溢价被视为零，则R为银行利率，而V成为年租金（或年收益）的资本化值。房地产金融（第三版）21世纪房地产系列教材第一节收益性房地产投资及放款决策（二）其他方法估价方法可以分为两种，一种为静态收入模型，另一种为多年（或多时期