市场法及其运用.ppt

第五节交易情况修正*交易情况修正的含义（熟悉）将可比实例的交易价格修正为正常的市场价格造成成交价格偏离正常市场价格的因素（熟悉）第五节交易情况修正*0102030405强迫出售或强迫购买的交易利害关系人之间的交易交易双方或一方对交易对象或市场行情不了解急于出售或急于购买的交易交易双方或一方对所交易的房地产有偏好的交易相邻房地产的合并交易第五节交易情况修正*23145中国目前土地使用权出让是例外——招拍挂方式形成的价格正常成交价格的形成方式，应当是买卖双方根据市场供求、充分讨价还价的协议方式相邻房地产合并交易的成交价格往往高于正常市场价格特殊交易方式的交易相邻房地产合并后，效用通常会增加第五节交易情况修正*1交易税费非正常负担的交易2估价对象价值是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费3卖方缴纳：营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税4买方缴纳：契税、补交土地使用权出让金等5买卖双方各自负担一部分：印花税、交易手续费工6受迷信影响的交易交易情况修正的方法（掌握）第五节交易情况修正*百分率法公式：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格交易情况修正系数是1/（1±S%）或100/（100±S）差额法公式：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格第五节交易情况修正*1交易税费非正常负担的修正2将成交价格修正为依税法及有关规定，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格3正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）4正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率）5例：见教材市场状况调整的含义（熟悉）第六节市场状况调整*将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格也叫交易日期调整第六节市场状况调整*市场状况调整的方法（掌握）关键：把握估价对象或可比实例房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况市场状况凋整的价格指数法第六节市场状况调整*可比实例在估价时点时的价格4例：见教材5定基价格指数1公式：2可比实例在其成交日期的价格×（估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数）=3第六节市场状况调整*环比价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×。。。×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格例：见教材第六节市场状况调整*逐期递增或递减的价格变动率市场状况调整的价格变动率法可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）期数=可比实例在估价时点时的价格例：见教材公式：注意：第六节市场状况调整*如果已知以人民币为基准的价格变动率，则须先将美元换算成人民币（汇率为交易时点的）如果已知以美元为基准的价格变动率，则须先调整，再换算（汇率为估价时点的）0102第六节市场状况调整*期内平均上升或下降的价格变动率01公式：02可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点时的价格03第六章市场法及其运用*第一节市场法概述第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立比较基准第五节交易情况修正第六节市场状况调整第七节房地产状况调整第八节求取比准价格第九节市场法总结和运用举例第一节市场法概述*市场法的含义（熟悉）选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。第一节市场法概述*1可比实例2交易类型与估价目的吻合3成交日期与估价时点接近4成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格第一节市场法概述*市场法的本质01以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值02比准价格03市场法测算出来的价值的简称04第一节市场法概述*市场法的理论依据（了解）房地产价格形成的替代原理第一节市场法概述*市场法适用的估价对象和条件（掌握）市场法适用的估价对象同种类型的数量较多、经常发生交易的房地产住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地第一节市场法概述*01020304难以采用市场法估价的房地产数量很少的房地产很少发生交易的房地产可比性很差的房地产（如在建工程）第一节市场法概述*市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易第一节市场法概