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《民法典》居住权制度现状综述

1居.住权“入典”的必要性

在“居住权〃未被纳入我国民法体系之前，很多判例中已经出现了“居住权〃以

和它相类似的字眼。笔者在“无讼案例〃网站当中检索有关“居住权〃和“遗嘱〃的案

例，检索结果为1049件，检索有关“居住权〃和“财产分割〃的案例，检索结果为1158

件。婚姻家庭领域中往往涉居住权和所有权的冲突问题，一些关系亲密亲属常常基于

赡养老人、抚养儿女、或者夫妻双方互相扶养的法定义务而生活在一起。当发生一方死

亡、离婚、房屋所有权变动的情况时，没有房屋所有权的一方都有丧失居住权的可能性。

以往我国并没有明确规定有关“居住权〃的内容，仅仅在《婚姻法》其司法解释中规

定过，离婚时一方有困难时，另一方应当给予财产或者住房上的帮助。因此在判案过程

当中，法官只能根据案情和当事人提供的证据材料，运用自由裁量权给予当事人权利保

护，确认“居住权〃o但是这样的判决灵活性较大，实务界没有可靠的法律标尺，可能

会造成部分案件事实类似但判决大相径庭的后果。

在原告杨某某与被告伍某甲离婚后财产纠纷一案①当中，双方原本在离婚协议当中约

定，离婚后女方杨某某对房屋享有所有权，男方伍某甲享有居住权。后原被告发生争执,

原告认为矛盾均是由于婚姻协议中关于居住权〃的规定产生的，因此要求法院判定房

屋归自己所有，并要求被告搬离该房屋。经审理，法院根据《婚姻法》中双方可就共同

财产达成协议的规定以《合同法》的有关内容认定双方有关于财产的协议具有合同的

性质。依照最高院出台的司法解释，应认定该协议对于双方当事人均有效力。针对协议

中有关居住权的内容，法院认为根据司法解释，离婚后一方可以为有困难的一方提供住

房上的帮助，被告享有一定期限的居住权，但这仅限于被告有困难，没有其他房屋可供

居住的情况。另外人民法院出具的意见当中指出：双方离婚之后一方因无房屋要求暂住

的，期限为两年。根据一般生活经验和上述两条规定无法说明该居住权究竟是永以的还

是临时的，法官认为被告长以的居住会造成双方的权利义务分配不明确，今后难免在邻

里关系、房屋修缮、房屋的功能用途方面产生分歧。但是现在双方仅离婚不到一年，也

①参见（2016）湘1227民初126号民事判决书。

未出现例如被告不当使用房屋、再婚、购置其他房屋或者承租他人房屋等事由阻却被告

行使居住权。因此，原告想主张权利，应该等诸如此类的事由出现。

本案中，因为我国法律当中并未明确规定具体的居住权，法官也难以确定被告享有

的居住权究竟包含什么内容。被告的居住权期限多长？当被告有什么行为时构成滥用居

住权？被告的居住权丧失的事由是什么？这些问题都难以解决，大多数依靠法官个人的

判断。由此可见司法实务中引入居住权制度的迫切需求。

2.我国《民法典》中居住权制度的内容

我国《民法典》设立的居住权制度相对保守，与古罗马法当中的居住权制度相似，

在此基础上对其他各国民法当中的相关内容有所借鉴。

根据我国《民法典》第十四章当中的规定，居住权以意定的方式设立，包括订立合

同和订立遗嘱两种。除非当事人另有约定，通常情况下居住权无偿设立，并需要登记。

基于此，居住权主体应该是由合同或者遗嘱设定的自然人，客体是他人的住宅。《民法

典》第三百六十九条规定权利人不享有对该住宅继承或转让的权利，除非当事人另有约

定，也不得出租。居住权消灭的方式也有两种，一是到这约定期限，二是权利人死亡。

3.我国《民法典》中居住权制度的主要价值

(1)充分利用住房资源。我国是人口大国，因为发展不平衡和资源紧张等原因，住

房压力逐年增大，仅靠所有权和租赁权已经不能满足人们对于住房的基本需求。所以，

补充房屋供应渠道，充分利用房屋资源就显得非常重要。居住权的设立能够满足一部分

住房需求，缓解社会压力，无疑为住房问题的解决提供了一种崭新的途径。

(2)实现当事人的意思表示。在居住权尚未设立之前，房屋的使用只能通过买卖、

租赁或者继承的方式实现。但是买卖和租赁需要支付对价，继承房屋须有法律上的继承

身份，并且这三种方式均涉所有权的转移。但是居住权的出现可以为无偿设立房屋使

用权提供法律保障，满足公民依其自由意志，爱护身边的其他成员，为其提供住所的需

求。因此，居住权制度的诞生具有非常扎实现实基础，有效回应了社会关切，提高人民

福祉。

(3)保障弱势群