2025年土地登记的历史沿革与登记制度-土地代理人考试.pdfVIP

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土地登记的历史沿革与登记制度-土地代理

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一、土地登记的历史沿革（一）国外土地登记历史沿革

历史上许多国家对土地登记都有一个重视和实施的过程。古希

腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载。

········2025年~公元前2025年，国王（尊称法老）

每两年就派人清查全国的人口、土地等财富，以确定租税数额。

清查是当时国家的一件大事，在古代的编年史中，往往把它作为

年代的名称，如“第一次清查之年”、“第二次清查之年”。另据《旧

约创世纪》记载，从古代埃及早期以来，即已建立起来的对全

国土地财富进行普查的制度，并为古王国历朝法老所沿袭。法老

对土地的普查，被视作国家对领土的统治权和对土地的所有权的

综合体现。约在公元前9世纪~8世纪被系统编成的荷马史诗，

其中就描述了这个时期的土地所有制；古希腊著名思想家柏拉

图，在他著名经济著作《法律篇》第八卷规定：不管是邻近边界

的本国公民还是外国人（即他拥有毗邻边界的土地），任何人不

得移动土地的边界标志。公元前450年，反映早期罗马共和国社

会经济关系的罗马最古老的成文法十二铜表法编定，全文现存

104条，其中第七表为土地权利法，明确在地界诉讼中，必须遵

循十二铜表法的规定。可见当时的土地经界分明，权属明确。随

着经济社会的发展，世界各国开始了比较先进的地籍调查和登

记。法兰西于15世纪开始定平民赋税之制，把土地测量当作最

紧急事务。当时有许多王朝官吏及诸州政府开始进行土地调查，

现在多芬烈仍保存有古代的测地簿。德国地籍始建于1656年，

子曰:“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。”——《论语》

19世纪初普遍开展，历经40年之久，全面完成全国土地经界。

目前，德国各市、县都设有地籍局，具体负责土地登记的变更、

地籍资料的维护等管理工作。英国早在1862年就设置了政府

土地登记局，统一管理英国城乡土地权属。1896年发布法令，

规定土地买卖必须登记。从此，土地登记局成为政府统一从事土

地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证的部门。

英国1925年完善《土地登记法》、《地产管理法》等法律，规定

不论私地公地的买卖，都必须到土地登记处过户、登记、换证，

否则不受法律保护。美国在1785年5月20日，开始由国家测

地总局举行测量事业。1849年，测地总局隶属内务部，正式颁

布条例，规定凡土地登记、民间产业授受、遗产分割等，均要依

土地测量条例规定。个人产业一经确定，土地所有权受法律保护。

日本在明治维新以前，就曾进行土地清丈。现专门制订有《不动

产登记法》、《不动产登记法施行令》等专门法律法规。纵观历

史，世界多数国家的土地登记大体都经历了由最初的为政府税收

服务，发展到产权保护，到现代可用于多种用途。为政府税收服

务的土地登记对应的是税收地籍，即是各国早期建立的为课税服

务的登记簿册，主要是地块面积丈量和按土壤质量及产量、收入

评定土地等级；以产权保护为目的的土地登记对应的是产权地

籍，也称“法律地籍”，是为了维护土地所有权，鼓励土地交易，

防止土地投机和保护土地买卖双方的权益而建立的土地登记簿

册，产权地籍以反映宗地的界限和界址点的精确位置及产权登记

准确面积为主要内容；现代的多用途土地登记对应的是多用途多

目的地籍，也称“现代地籍”，是为课征税收、产权登记、土地利

用、土地后备资源等多