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历史遗留项目不动产登记的实证方案与规范选择

乐民之乐者，民亦乐其乐；忧民之忧者，民亦忧其忧。——《孟子》

··········2025·21·作者：桑梅

[导读]针对房地产登记历史遗留问题，因开发商未进行第一次登记，导致已经支付了价款的购买者不能进行不动产登记转让。

徐州市铜山区不动产登记交易服务中心江苏徐州202500

摘要：针对房地产登记历史遗留问题，因开发商未进行第一次登记，导致已经支付了价款的购买者不能进行不动产登记转让。本文对

其进行了实证分析，并提出了相应的路径选择，对现有的登记制度进行反思，为房地产登记的立法提供了有益的借鉴。以法律教育理论为

指导，通过对法律教育理论进行实证研究。通过对历史遗留问题的处理，可以采用突破连续登记、代位申请登记、等额替代、即时交房等

方法。对于已经履行了契约义务的无过错购房人，其物权应得到保障；对于房屋质量安全的登记对象，由于其公法义务未尽，如拖欠土地

出让金等原因而不予首次登记。最后，本文对我国不动产连续登记制度进行了研究，并对其进行了补充。

关键词：房地产登记；历史遗留；借鉴；保障

引言

在不动产登记实践中，各有关部门虽然纷纷行动起来，相继出台了一系列的文件，制订了相应的处置办法。但总体而言，更多是具有

短