资产评估第二讲.ppt

必须是归资产所有者所有的收益。如果某些收益并不归资产所有者所在，则是不能算的。比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税并不归所有者所有，而是归国家作为税金流出企业，那么不包含在收益当中。01这里所讲的收益额是资产未来的预期的收益，它不是资产的历史收益，也不是现实的收益，而是根据历史资料来推算今后预期收益。02资产评估的收益是资产客观收益，而不是实际收益。客观的就是根据各种变量、因素合理的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。031.收益额教学案例有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金是用什么指标的来算？可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米3元，3/天×面积=实际收益；但也不一定用实际的每天每平米收3元，而是根据同档次的写字楼，在所处的地理位置一般情况下写字楼的租金而定。假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，则不能用实际收的3元而是客观的5元来计算。2.折现率1.它是一个期望的投资报酬率。2.折现率构成：无风险报酬率+风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风险因素进行判断行业风险、经营风险、财务风险、其他风险折现率和资本化率在本质上是一样的；两者的区别仅仅在于适用的场合不同。01在评估中如果把未来有限期的收益折为现值，这个过程所采用的投资报酬率叫折现率。02资本化率则是说把未来无限期限的永续的收益折为本金。032.折现率（续）3.收益期限根据在持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益，可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限，由评估人员测定。以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测收益法的基本程序和基本参数基本系数：折现系数=1/(1+r)n年金折现系数=[1－1/(1+r)n]/r通用公式：评估值＝?Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期评估值＝?Ri/(1+r)i评估值＝?Ri(P/F,r,i)各年收益额现值系数01020403情况1：未来各年收益额不相等年金现评估值＝A×(P/A,r,n)值系数评估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r年金(各年相等的收益额)情况2：未来各年收益额相等且有限期评估值＝A/r年金（各年相等的收益额）本金化率情况3：未来各年收益额相等且无限期情况4：未来收益额在若干年后持不变01-无限期02评估值＝?Ri/(1+r)i+A/r(1+r)t03前期收益额(各年不等)04后期收益额(各年相等无限年期)05情况5：未来收益额在若干年后保持不变

-有限期评估值＝?Ri/(1+r)i+(A/r)[1-1/(1+r)n-t](1+r)-t01前期收益额(各年不等)02后期收益额(各年相等有限年期)01P=A/r+B/r2收益期为无限，收益以等差级数变化02P=A/（r-s）收益期为无限，收益以等比级数变化情况6和情况7：等差与等比有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？解：房地产单价=300(P/A,10%,3)+3500(P/F,10%,3)=300×2.4869+3500×0.7513=3375.62元教学案例1某资产未来第一年纯收益为20万元，假设该资产的使用期限为无限期，预计未来每年纯收益按1%的比率递减，资本化率为期不远7%，则资产的评估值最接近于多少万元？A．190；B．250；C．286；D．333教学案例2教学案例3某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/F,10%,4)/10%=12*0.9091+15*0.8264+13*0.7513+11*0.683+140*0.683=136.205150年的收益评价过程：评估价值=12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/A,10%,50-5+1)*(P/F,10%,4