建筑物折旧的含义和原因-1735394400361.pptx

建筑物折旧的含义和原因

（一）建筑物折旧的含义估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的价值损失，其金额为建筑物在价值时点的重新构建价格与在价值时点的市场价值之差。即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值。

（二）建筑物折旧的原因根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧功能折旧外部折旧

（一）物质折旧物质折旧又称物质损耗、有形损耗、物质性价值损失，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值减损。进一步可归纳为4个方面：①自然经过的老化②正常使用的磨损③意外的破坏损毁④延迟维修的损坏残存

（一）物质折旧①自然经过的老化，也称为自然老化折旧，是在正常使用和正常维护下，随着时间流逝由自然原因引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起建筑物的构建、设施设备、装饰装修等腐烂、生锈、风化和基础沉降等。②正常使用的磨损,也称为使用磨损折旧，是随着时间流逝由正常使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。

（一）物质折旧③意外破损的损坏：也称为意外损坏折旧，是由偶发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击等；人为方面的，如失火、碰撞、装修中的破坏性拆改等。④延迟维修的损坏残存：也称为延迟维修折旧，是由维修不及时引起的，如未适时采取预防、养护措施或修理不够及时、不到位造成的建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙面、地面有裂缝等。

（二）功能折旧又称无形损耗、功能性价值损失，是因建筑物功能不足或功能过剩而造成的建筑物价值损失。（1）功能缺乏折旧：是因建筑物中缺少某些部件、设施设备、功能等而造成的建筑物价值损失。例如，早期建造的住房许多不是成套住宅，没有独用的厨房和卫生间，有的还不通燃气，没有供暖。显而易见，这些都是功能缺乏。

（二）功能折旧（2）功能落后折旧：是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准而造成的建筑物价值损失。例如，设施设备性能较差或容量不够，建筑外观落后，空间布局欠佳等。（3）功能过剩折旧：是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准，对房地产价值的贡献小于其成本而造成的建筑物价值损失。例如，某幢厂房的层高为6m，而如果当地该类厂房的标准层高为5m，则该厂房超高的1m不被市场所接受，多花的成本不能转化为增加厂房的价格或租金，从而使这部分多花的成本成为无效成本。

（三）外部折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利的因素主要有：①不利的经济因素，如因经济结构转型、房地产市场不景气或供过于求等导致某些建筑物不再有需求；②不利的环境因素，如周围环境变差，包括原有的较好景观被破坏、环境污染、自然环境恶化等；③不利的交通因素，如因以水路为主改变为以陆路为主等交通方式转变而造成相对偏僻、人流减少等；④其他不利因素，如采取房地产市场调控措施、取消优惠政策等。

【例4】某旧住宅的重置价格为60万元，门窗、墙面、地面等破旧引起的物质折旧为5万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元，则该旧住宅的折旧总额和现值。解：（1）该旧住宅的折旧总额计算如下：该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧=5+8+3=16（万元）（2）该旧住宅的折旧后价值计算如下：该旧住宅的折旧后价值=重置成本-折旧=60-16=44（万元）。

建筑物折旧的求取方法——年限法

建筑物折旧的求取方法——年限法

1、年限法和有关年限的含义年限法也称为年龄-寿命法,是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。（1）建筑物的年龄实际年龄——竣工时起至价值时点止的年数有效年龄——根据建筑物实际状况判断的建筑物年龄

（2）建筑物的寿命建筑物的寿命也称为使用寿命、使用年限、耐用年限，分为自然寿命和经济寿命。①建筑物的自然寿命是建筑物自竣工之日起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。②建筑物的经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工之日起至对房地产价值不再有贡献为止的时间。③建筑物的剩余寿命是建筑物寿命减去年龄后的寿命，又分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。

（2）建筑物的寿命利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。剩余经济寿命=经济寿命－有效年龄

2、直线法年限法中，最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：Di=D=(C-S)/N=C(1-R）/N。Di－第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。