清泉城市广场定位及物业发展建议110320.pptVIP

清泉城市广场工程定位及物业开展建议;本报告需解决的三大核心问题——

Q1:如何在综合体大定位开展前提下挖掘工程居住核心价值；

Q2:如何在“变”市下，精准定位产品类型，躲避竞争及政策风险；

Q3:如何打造与本工程地块相符且独具特色的产品。;报告体系;【工程根本概况】工程区位价值优越、交通便利，商业及居住气氛浓厚，周边楼盘供给量大，打造综合体工程竞争优势明显;【工程四至】本工程三面临路，区位价值极佳，目前周边有较多低矮建筑，视野开阔，但周边形象需进一步提升;【区域价值】惠阳作为珠江三角洲重要的城市交通运输枢纽以及大亚湾后期效劳基地，又将是深惠融城的首站，开展潜力巨大，前景看好;【区域价值】8.8平方公里惠阳新中心区，聚购物、娱乐、休闲、办公、居住为一体化的行政文化中心，生活便利，居住价值凸现;【交通价值】区域内四通八达，随着交通的进一步完善，深惠半小时生活圈将成为现实。;【配套价值】零交通本钱生活圈。生活、教育、医疗、金融等配套，尽在1.5公里范围内。;【区域规划价值】新中心区的“三心、五片”高起点规划，打造惠阳高端居住板块，土湖片区将成为以居住为主的城市板块，居住价值高;【工程规划价值】：集商业、办公、公寓、住宅为一体的城市综合体，多维价值聚合体，并与工程优良地段、周边成熟配套形成良性互动，聚集效应极佳。;工程价值体系;报告体系;;;2010年调控政策不同以往，本轮调控的特点是全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史上最严;2010年央行年内6次提高准备金率：通胀、经济过热、流动性泛滥对冲调控效果，迫使央行紧缩银根，抑制金融机构放贷冲动，间接增大房企融资压力。;2010年央行年内两次小幅加息：在缓解通胀压力的同时殃及房地产市场，未来货币政策或进入加息周期。而由于年内加息幅度较小，短期内对开发商及购房者的本钱增加并不明显，故此对2010年的楼市影响有限。;限贷令步步加码：从严控二套房贷到差异化提高首付到暂停三套房贷，严厉打击投资投机性购房需求，抑制刚需，缓解供求矛盾，希望借此来打压房价过快上涨。;调整房地产交易环节契税：调整契税遏制不合理需求；清查土地增值税一方面促进了开发速度，但同时也增加开发本钱，间接推高房价。;限购令横扫一线城市，涉及二线城市：“国五条”明确要求各地“立即”制定调控细那么，执行包括限购、限外、限贷在内的一系列措施，加快政策落地。;整顿土地市场：在“土地财政”滋生地王，高地价助推高房价的现实面前，政府加强房地产市场用地秩序管理。;增加供给规模;启动问责制：4.15新政后楼市短期低迷后，引来报复性反弹，主要在于地方执行不力，迫使中央政府将调控与地方行政首长政绩挂钩，促地方切实落实中央政策。

;;2010年第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波政策来袭，惠州楼市对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升;4月份和9月份出台的调控政策对深圳楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交都有显著降温，但调控所带来的效果在减弱，其影响持续的时间在缩短;持续收紧的政策环境在一定程度上缓解一线城市房价的飞涨;;坚持房地产调控不动摇：年末全国房地产市场现回暖迹象，2011年或迫使政府进一步收紧楼市政策以稳固调控成果。;屡次加息持续紧缩：在内外部流动性充裕，通胀预期较强，负利率的多重影响下，2011年货币政策步入加息周期。;土地调控坚持民生导向：城市化进程的加快进一步加剧用地紧张，未来在市场不能有效调节情况下，行政力量的介入成为一种必然。;房产税试点：楼市调控效果的差强人意，使公众对房产税改革寄予厚望，预计2011年将开始在局部城市试点推行。;“国八条”落地，第三轮调控启动，奠定了2011年房地产调控的根本方向，在延续的同时并强化原有的调控政策，楼市调控没有最严厉，只有更严厉;进入2011年，楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城市。据统计，目前全国已有25个市县步入“限购”行列，而“国八条”更起到了推波助澜的作用。

覆盖范围更广：与其他25个城市相比，国版限购令不仅力度加强，而且范围很可能从现在的20多个城市扩大到全国600多个城市。

限购更加严格：本地2套、外地有证明1套、无证明这3种情况不允许新购，意味着已有“限购令”的20多个城市将重新调整限购口径。如果严格执行将有效的遏制需求，将明显影响2月份以后的市场交易。

;国八条开启了第三轮调控，政策更为严厉;;;报告体系;;【板块竞争凸显】随着大亚湾西区及中心区近年供给增加，区域楼市由惠阳中心区板块一枝独秀转变为各大板块群雄竞争的格局。;比较项;城市化最成熟;【受深圳市场影响巨大】2010年超7成客户来源于深圳