养老地产专题研究-中国案例介绍培训资料.ppt

北京中原房地产经纪有限公司简介

养老地产专题研究;第一部分养老地产的概念及缘起

第二部分发达国家养老地产研究

第三部分国内养老地产研究

第四部分养老地产经营模式研究

第五部分对企业开发养老地产的建议;养老地产的概念及缘起;养老地产概念;与一般住宅的差异性;;全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个

2010年全球老年人口已达到6.23亿

全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。

世界百岁老人约15.2万;发达国家老年住宅的研究背景;国外老年社区产生背景;;比较项;国外养老社区的分类;美洲、亚洲的老年住宅与欧洲在运营主体区别明显;截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%

与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4

入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主

20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。;60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。

经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。

据统计，与家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。;背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因;太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁;太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式;方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全;健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求;运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落;学习和交流：提供学习和交流的机会——生命的最后，梦想的再实现;年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围;根据老年人需求打造的功能体系和设施;截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。

目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。

日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。;日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导;发达国家老年住宅的范例——日本;同居寄宿型;国际上养老社区大致分为以下几类：;国外养老地产研究小结;国内养老地产研究;我国养老地产现状;;项目名称;;1、大都市郊外模式：

以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。

2、古镇开发模式

以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。

3、山地养老模式

以黄山、武夷山、庐山为代表。

4、热带、亚热带避寒模式：

三亚独特的模式。;企业赢利型养老地产;第一类养老服务嵌入式的住宅小区;北京怡海花园介绍;经营模式;第二类综合型的养老社区;北京太阳城介绍;经营模式;;养老地产的经营模式分析;;如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：

会所费用：16000人×140美元/人=224万美元

高尔夫球会费（按1/3居民入会计）：6000人×1500美元/人=900万美元

合计：224+900=1124万美元。

即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。;;;国内养老地产

赢利模式;出售与持有相结合赢利模式典型案例;从经营管理方式看，对于大型综合性老年住宅社区，一般包括住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。;;北京市场养老地产的经营模式案例说明;爱慕家

香山脚下

海淀区香山新营20号;;;将府庄园

朝阳区东北五环环铁绿化带内;;;东方太阳城

顺义区仁和镇潮白河板块;;;位置大多都较偏远，区位不理想，只能注重项目内部环境营造

建筑形式多为多层公寓，有部分通过独栋别墅和四合院形式提升价值

注重老年人专用设施的细节设计，如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等;对企业开发养老地产的建议;企业为什么要开发养老地产？其机会点在哪里？;机会一;在