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房地产案例与分析-《房地产估价案例与分析》模考试卷2

问答题（共5题，共5分）

(1.)自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积5（江南博哥）80m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？

正确答案：

参考解析：应收集的资料包括：①目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。②规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标)③该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。④该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。⑤相关税费。⑥贷款利率。⑦该地区类似居住物业开发的平均利润水平。⑧该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。⑨市政配套费用和土地开发费用。⑩该地区土地出让金(地价)的规定和标准。

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(2.)某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。

正确答案：

参考解析：1．该房地产的现时价值约为3600万元人民币。900×4万元＝3600万元2．依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。[试题分析]该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此估算其现时的价值应按商业用地进行。其确切价值还应在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。

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(3.)自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应该搜集哪些资料？

正确答案：

参考解析：应收集的资料包括：①目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。②规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标)③该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。④该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。⑤相关税费。⑥贷款利率。⑦该地区类似居住物业开发的平均利润水平。⑧该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。⑨市政配套费用和土地开发费用。⑩该地区土地出让金(地价)的规定和标准。

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(4.)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。

请问：

1小题

估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？

2小题

在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？

正确答案：

参考解析：1小题

重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。这样确定重置价格错误在于：(1)利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；(2)所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况