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估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》模拟试卷3

单选题（共35题，共35分）

(1.)某房地产50年限的价格为5000元/m2，对应的为10%。若其年期为30年，对应报酬率（江南博哥）为9%的房地产价格为()元/m2。

A.3860

B.4145

C.5181

D.5000

正确答案：C

参考解析：[知识点]房地产价格的特征

(2.)某开发商在开发某别墅时，为增加开发利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅价格下降，这是因为()。

A.市场不景气

B.该别墅区的环境条件变差

C.该别墅区的单位开发成本降低

D.开发商获得满意的利润即可

正确答案：B

参考解析：[知识点]建筑物折旧的原因[知识点]客观收益及计算权益价值

(3.)一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，实际交易中的付款方式为：以抵押贷款方式支付，首期支付8万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，年贷款利率为5%。则该住房的实际价格为()万元。

A.30

B.36.49

C.37.35

D.43.84

正确答案：A

参考解析：[知识点]实际价格和名义价格

(4.)某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点2006年10月1日该房地产的评估价值为()万元。

A.4091

B.4182

C.4250

D.5000

正确答案：B

参考解析：[知识点]年限法及物质折旧的项目

(5.)某宗房地产的收益期限为30年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为22万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近()万元。

A.243

B.283

C.284

D.291

正确答案：A

参考解析：[知识点]报酬资本化法的公式

(6.)房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在()下的估价结果具有近似性。

A.同一估价原则、同一估价时点

B.同一估价目的、同一估价方法

C.同一估价目的、同一估价时点

D.同一估价原则、同一估价目的

正确答案：C

参考解析：房地产估价原则可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。不同估价目的，不同价值时点会造成估价结果的不同，而且也不具有可比性

(7.)房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2。(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为()元/m2。

A.3300

B.3324

C.3335

D.3573

正确答案：C

参考解析：[知识点]市场状况调整

(8.)某宗房地产2006年5月的成交价格为3500元/m2，以2002年1月为基期的该区该类房地产2006年4月～2007年6月的价格指数分别为101、103、102、104、99、97、101、92、99、100、100、104、105、116、112，则该宗房地产2007年6月的价格接近()元/m2。

A.3806

B.3881

C.3926

D.4866

正确答案：A

参考解析：[知识点]市场状况调整

(9.)某建筑物的重置价格为800万元，已使用10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，则建筑物的每年折旧额是()万元。

A.13

B.14

C.19

D.23

正确答案：C

参考解析：[知识点]年限法及物质折旧的项目

(10.)某宗房地产成交价格为4000元/m2，分五次付清，首付40%以后平均每半年支付一次，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为()元/m2。

A.3620

B.3742

C.3909

D.4000

正确答案：B

参考解析：[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法

(11.)按房地价值进行分摊比建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于()的建筑物。

A.用途相同且价格差异不大

B.建筑面积相同且价格差异不大

C.规模相同且价格差异不大

D.各部分的房地价值有差异且差异不大

正确答案：D

参考解析：[知