项目拓展城市布局及拿地策略(利海集团).ppt

拿地策略：项目甄选标准项目以中等规模优先考虑，或者项目规模较大但付款条件比较宽松。经评估预测项目开发后住宅产品平均售价不低于6000元/平方米，而初步投资估算下，销售净利率不低于25%。公司战略布局转让或者合作开发项目或土地招拍挂项目股权转让或项目公司收购项目必须是权属清晰，来源合法。合作开发模式可灵活多样，但前提是项目开发使用集团品牌，集团对项目有绝对的直接控制权。拿地策略：公司战略布局01三02第三梯队城市及拿地策略目录公司战略布局第三梯队城市：除第一、第二梯队城市外的其他城市作为第三梯队城市（如成都、西安、太原等）。在资金富余的情况下，我们在资金能力允许的范畴内可适当拓展第三梯队城市。第三梯队的城市中，有不少城市在人口、人均GDP、人均可支配收入、房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标方面均位居全国前20名。也就是说这些城市本身的地位和辐射力都比较高，房地产开发的前景较好。因此，我们可以在这些城市中进行筛选，一旦选中，就利用品牌优势，迅速介入，提高集团的市场份额及影响力。城市描述：公司战略布局拿地策略：项目甄选标准项目获取途径主要是股权转让或者项目收购，土地成本较低，投入资金小，能快速实现资金回笼。项目规模以中等优先，项目产品销售均价不低于6000元/㎡，项目开发销售净利率不低于25%。建议重点关注并可以寻求机会切入的城市：成都、西安、太原等城市对于第三梯队城市的选择，我们将严格按照意向城市进入的评估标准进行筛选。主要是深入分析该城市的房地产现状及发展前景，包括城市在背景业的机遇和风险、横向观察周边城市的房地产发展状况以及其它发战略层面——该不该进入该城市区域中的角色和定位、城市产业发展及外部环境的变化带给房地产展商在该城市表现等方面。010305020406拿地策略：公司战略布局公司战略布局拿地策略：□策略层面——意向城市能否实现集团的开发目标主要是探讨集团在意向城市开发目标的实现度，从两方面着手研究，一方面是意向城市房地产市场的研判（包括市场总量、消化情况、客户群与产品情况以及竞争对手情况等），另一方面是意向城市（地区）的土地市场状况。□执行层面——如何进入意向城市主要是制定发展策略、土地储备策略（包括土地储备原则及意向地块评估等）、地价分析及建议等方面内容。公司战略布局公司拓展拿地方式目录1土地一级开发项目目录公司重点关注项目土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的界定定义公司重点关注项目北京模式重庆模式云南模式武汉模式土地一级开发的模式公司重点关注项目”政府主导模式企业主导型模式北京土地一级开发模式北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。公司重点关注项目典型的政府主导型模式土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团(城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富)。重庆土地一级开发模式0102公司重点关注项目云南运作模式是将开发后的土地进行招、拍、挂，所得价款在扣除开发成本后，在开发企业与政府之间进行分成，并且政府向企业承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。如云南城投负责开发的环湖东路项目、中天城投旗下公司开发的渔安安井项目，以及绵世股份、龙元建设采取的都是这种模式。云南土地一级开发模式公司重点关注项目土地一级开发模式解析在规范性强的地区，采用招投标方式参与在缺乏政府垄断性整理机构的部分地区，采用协议委托方式参与在财政紧张的地区，采用融资方式参与以项目主导方介入，与政府共同成立城投公司，以城投公司为主体参与从参与项目方式上讲，无论是政府主导模式还是企业主导模式，企业参与分以下方式01与当地政府的土地储备中心合作与当地市一级政府的土地整理机构企业合作无论是政府主导模式还是企业主导模式，都分两种具体的合作方式02项目拓展拿地方式及应注意问题目前国内一级土地开发的现状◆各个地方政府需要资金，有强烈的卖地冲动，但紧张的地方财政却无法支持大量的土地一级开发；因此，地方政府很乐意借助外来资金进行一级土地开发。◆国家对土地利用的政策不断收紧，主要政策集中在二级市场，但最