资产评估第一节.pptVIP

[例2-2]某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2013年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元).资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法。数学表达式一般表述为：[例2-3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估价值=10×90÷120=7.5（万元）[例2-4]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=价格指数法（物价指数法）定义价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。物价指数的各种表述方法：.定基物价指数：是以基期的物价为100，其他期的物价都和它比较而得到的物价指数。.环比物价指数（记作a1，a2等）：1第二年的定基物价指数与第一年定基物价指数的商。2.环比物价变动指数3第二年的定基物价比第一年定基物价高出的部分与第一年定基物价指数的商。4.物价变动指数：5某时间间隔内累计物价上涨（变动）幅度）。6.（综合）物价指数（又叫价格指数）7=a1×a2×……×an8=1+物价变动指数9价格指数法在评估中运用的计算公式为：

=参照物成交价格×（1+物价变动指数）

=参照物成交价格×价格指数=参照物成交价格×a1×a2×……×an在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：[例2-5]某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)[例2-6]某待估资产为一机器设备，年生产能力为300吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为180吨，市场成交价格为600万元。将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=600×300/180=1000(万元)资产评估值=365.2×(1-30％)=255.64（万元）04经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：03[例2-7]某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。01分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。02类比调整法

适用条件：不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。

对信息资料的数量和质量要求比较高，而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。类比调整法的原理类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，