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统一比较基础

建立比较基础一般包括：（1）统一财产范围（2）统一付款方式（3）统一税费负担（4）统一计价方式

一、统一财产范围

所谓财产范围不同，是指某种财产“有”“无”的差别。譬如：实例A有装修、实例B无装修。因此，统一财产范围即是进行财产种类的“有无对比”，并消除由此导致的价格差异。

财产范围不同主要有以下4种情形：①房地产的实物范围不同序号估价对象可比实例1土地房地2毛坯精装修3有储藏室无储藏室4有停车位无停车位5封闭阳台未封闭阳台处理方式：统一到估价对象的房地产实物范围，补充可比实例缺少的实物范围，扣除可比实例多出的实物范围

②含有房地产以外的资产如附赠家具、家用电器、汽车等。处理：统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围：

房地产价格=含有房地产以外的资产的价格-房地产以外的资产的价格

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。③带有债权债务的房地产有拖欠建设工程价款或者由买方代付欠缴的水费电费等处理：统一房地产范围一般是统一到“干净”的房地产范围：房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。④带有其他权益或负担的房地产附带入学指标、户口指标设立了居住权、地役权或已出租处理：统一房地产范围一般是统一到“干净”的房地产范围：房地产价格=带其他权益或负担的房地产价格-其他权益价值+其他负担价值

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。二、统一付款方式估价中为便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准，因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。补充知识：要正确绘制现金流量图，必须把握好现金流量的三要素，即：现金流量的大小(现金流量数额）、方向（现金流入或现金流出）和作用点（现金流量发生的时点）

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。【例1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%,余款于半年后支付。假设月利率为0.5%,请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。三、统一税费负担统一税费负担是将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。调整公式为：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的金额

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。买方实际付出的价格－卖方实际得到的价格=应由买卖双方缴纳的税费

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。【例】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。

【解】卖方实际得到的价格计算如下：

卖方实际得到的金额=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费

=2500-2500×7%

=2325(元/m2)

买方实际付出的价格计算如下：

买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费

=2500+2500×5%

=2625(元/m2)

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。【例】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定成交价格为2325元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。

【解】该宗房地产的正常成交价格计算如下：

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。【例】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定成交价格为2325元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。

【解】该宗房地产的正常成交价格计算如下：

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。买方负担全部税费卖方得钱后不再付出卖方实得金额为固定的▲解题技巧：

大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。卖方负担全部税费买方得钱后不再付出买方实付金额是固定