老板个人名义VS公司名义买房.pdf

⽼板个⼈名义VS公司名义买房

三、⽼板个⼈名义买房VS公司名义买房

⽐如说企业⽼总想购买办公⽤房产，那这个房产到底是以公司的名义购买、列⼊

公司的资产好？还是以⾃⼰的名义购买后出租给公司好？

公私有别，对于哪个更节税，在做出决定时，我们需要考虑不同的因素，并进⾏

测算才知道，

这⾥的话，我们以⼀般纳税⼈，不享受⼩微企业待遇的企业为例：主要需要考虑

四个因素：第⼀：

（⼀）购置不动产的抵税效果

税费以公司名义购买以个⼈名义购买

取得专票可以抵扣，

营改增前⽼房前只能取得

增值税5%发票，⽆抵税效果

营改增后新房产可以取得

9%发票。

按照发票不含税⾦额计⼊

资产成本，

企业所假设折旧20年，折旧费可

⽆抵税效果

得税以在所得税税前扣除，⼀

般企业抵税效果为25%企

业所得税

如果公司是增值税⼀般纳税⼈，购买时取得买房的增值税专⽤发票可以抵增值

税，意味着企业可以少缴纳增值税、城建税和教育费附加。

公司账务核算时可以计提折旧，冲抵企业所得税。⽽以个⼈名义购买，不能起到

抵税效果。

第⼆要考虑：

（⼆）持有、租赁或运营过程中的税负成本

1、持有状态：

以公司名义购买以个⼈名义购买

持有阶段按照对应⼟地标

城镇⼟

准正常缴纳

地使⽤暂⽆

城镇⼟地使⽤税每平⽅⽶

税

⼟地年税额×占地⾯积。

持有阶段按照房产余值的不投⼊运营阶段

房产税

1.2%缴纳⽆

在持有状态，会涉及⼟地使⽤税及房产税，

第⼀，城镇⼟地使⽤税以公司名义买，在持有阶段按照对应⼟地标准正常缴纳，

⼀般是城镇⼟地使⽤税每平⽅⽶⼟地年税额×占地⾯积。不同地区的年税额不⼀

样。

第⼆，房产税，公司名下的房产应该按照房产的原值和新旧程度每⼀年缴纳房产

税，税率是1.2%。如公司名下有⼀套价值1000万元的房产，7成新，则每⼀年

缴纳的房产税为1000万×70%×1.2%8.4万元。⽽如果是个⼈名义购买，持有阶

段不⽤交⼟地使⽤税，房产税这⼀块，如果没有投⼊运营，也不需要交。

再来看看

2、租赁阶段：

这⾥我们着重以办公房产为例：（红字）

以公司名义

以个⼈名义购买

购买

(⼀)住房

按照5%的征收率减按1.5%计算

应纳税额,应纳税款含税销售额

营改增前取÷(1+5%)x1.5%。

得的不动产(⼆)其他房屋

增可选择5%简按照5%的征收率计算应纳税额,

值易计税；应纳税款含税销售额

税营改增后取÷(1+5%)x5%。

得的不动产备注:其他个⼈,采取⼀次性收取

按照9%租⾦形式出租不动产取得的租⾦

收⼊,可在对应的租赁期内平均分

摊,分摊后的⽉租⾦收⼊未超过15

万元的,免征增值税。

(⼀)住房

对个⼈出租住房,不区分⽤途,按

4%的税率征收房产税:房产税不

房含增值税的租⾦收⼊4%。

按照租⾦的

产(⼆)其他房屋

12%缴纳

税个⼈出租房屋(⾮住