2022131《物业公司16种典型业务的财税处理》.pdf

物业公司16种典型业务的财税处理！

结合企业实际参考

物业公司属于服务密集型企业，涉税种类较多，诸如“水

电暖气”、“老带新”、“交物业费赠礼”等常规经营业

务，不同的业务税务处理都不相同。除此之外，“所得税

税前扣除”、“增值税进项抵扣”等一系列实务问题，更

是物业公司的风险存在点。那么，物业公司应该如何防范

和应对风险呢？

一、物业公司收入的财税处理

（一）常规收入

1、经营收入核算

物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收

入时：

借：银行存款/现金/应收账款

贷：主营业务收入/其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

2、已经收取的物管费确认

物业管理公司收取的物管费属于商务辅助服务中的企业

管理服务，税率为6%，征收率为3%。物业公司收取的物业

管理费，一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

《会计准则——基本会计准则》规定，会计的确认、计量

和报告应当以权责发生制为基础。

凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，

不论款项是否支付，都应当作为当期的收入和费用。《企业

所得税法实施条例》规定，企业应纳税所得额的计算，以权

责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收

付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，

即使款项已经在当期收入，均不作为当期的收入和费用。

案例：收取物业费时，是预收方式，如今年已收了明年第

一季度的物业费，请问在确认收入时，是否只确认今年发生

服务部分的收入？在会计和税法上是怎样规定的？在这一

问题上怎样理解权责发生制？

解析：今年已实现的物管费确认为收入，预收的明年的物

业费确认为负债。预收账款：没准以后还要退回去。合同负

债（新收入准则）：收了就不退了，不过未来要给别人提供

服务，存在义务。

案例：物业公司收取的物业费都是按年收取并开给住户收

据，那么可以按12个月分摊确认收入吗？

解析：我国会计年度自公历1月1日起至12月31日

止，会计年度期间有月度、季度、半年度与年度。按年收取

的物业费，按月确认收入。

3、应收未收的物管费是否确认收入

新收入准则确认的核心原则是：企业应当在履行了合同

中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确

认收入。

案例：接管的项目中，如有100个业主，但在每年的年

底总有10%的业主不交物业管理费，请问在确认收入时，是

否要确认这部分未交的物业费？在会计和税法上是怎样规

定的？在这一问题上怎样理解权责发生制？

解析：按准则规定及遵循权责发生制原则，应收未收的物

管费应确认收入。

4、增值税纳税义务发生时间

财税[2016]36号规定，纳税人发生应税行为并收讫销售

款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为

开具发票的当天。（以票控税）上游纳税人先开具发票，下

游纳税人可能先抵扣了税款，因此，上游纳税人必须先申报

销项税，实质是出于反避税的考虑。（以票控税）

案例：物业公司，做6月账时，预收了第三季度7—9月

的物业管理费，已开票，此时是入主营业务收入还是入6月

的预收账款？另外，开票的这部分销项税是计税在6月交

税，还是在7-9月，因为已在6月开票，这样和收入确认

时间又不统一了？

解析：6月预收7-9月物管费，按权责发生制，不属于6

月的收入。已开具发票，产生了增值税纳税义务，需要在6

月计算增值税。收入的确认是根据会计准则，纳税的义务是

根据税法，不确认收入有时也会产生纳税义务，这就是税会

差异，税务部门关注的是企业有无按税法去缴税。

5、减免物管费

财税[2016]36规定，下列情形视同销售服务、无形资产

或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供

服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资

产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除

外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

案例：我公司是物业公司，有个别业主赠送1年的物业

费如何入账？要缴税吗？

解析：属于无偿提供服务，不确认收入，视同销售缴纳增

值税。