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泰禾集团经营管理分析案例综述

目录

泰禾集团经营管理分析案例综述1

—公司扩张战略激进1

(-)逆势高价拿地1

(-)有息负债快速攀升2

(―)高端模式慢周转3

(-)去化周期慢于可比公司3

(―)股东股份频繁被冻结4

(-)股份被强制减持5

(-)短期债务占比过高6

(二)债务集中到期7

五公司高管频繁变动8

一公司扩张战略激进

(-)逆势高溢价拿地

为了促进房地产行业合理健康的发展，国家一直都把房地产领域，包括供需

融资买房等作为调控的重点，所以，房地产行业属于受政策影响较大的行业，

房地产企业只有紧跟政策才能长远发展。紧跟政策的步伐就体现在经营管理战略

层面，即公司战略决策要与行业趋势相一致。泰禾集团在行业景气度下降政策

调控趋紧时仍然选择激进扩张的战略就显得不合时宜，与行业发展大趋势相背离,

必然会使企业在发展中受阻。

泰禾集团从2012年开始第一轮扩张，深耕一线与个别二线城市，在各大一

线热点城市迅速拿地。2013年“国五条”出台，楼市开始进行结构化调控，加

强了房地产市场的调控。而且在一线热点城市北京也出台了关于提高商业和高端

住宅预售门槛的细则，这在一定程度上抑制了高端住宅的需求。泰禾集团的扩张

决策与强调控下的行业趋势背离。面对严格的调控，泰禾集团仍然坚持扩张节奏，

2013年拿到12幅地块，拿地金额共195.30亿元，其中在北京上海的拿地规

模合计占当年拿地规模的60%以上。2014年共获取11个地块，拿地金额共计

146.16亿元。2015年底泰禾进军深圳，激进拿地，以57亿元竞得两块土地，获

得“地王”称号。2016年泰禾集团开始第二轮扩张，深圳等地增强限价力度，

一线城市调控力度只增不减。2016年泰禾集团主要通过土拍和并购两种方式来

获取项目，当年获取项目共投入资金266.40亿元。2017年泰禾集团主要通过并

购的方式来拓展土地，年内共获取36个项目，其中6个地块由竞拍获取，另外

30个项目均由并购及购买资产获取，项目获取上投入资金552.40亿元。第二轮

扩张开启后，泰禾又多次因竞拍溢价较高而成为“地王。

泰禾在房地产市场政策调控趋紧的时候仍然高溢价拿地激进扩张，会使自

身的盈利空间受阻。公司通过扩张使土地储备与项目快速增加，但项目从开工到

最终销售回款的周期较慢，那么拿地占回款额的比例就很高，致使现金流承压;

同时，泰禾集团的项目大都布局于一二线热点城市，公司产品的销售会受到调

控政策的影响，泰禾2015年底在深圳高价竞得的两个土地项目由于2016年限价

力度的增强而一直搁置，2019年末这两个项目仍然处于在建和待建的状态，严

重影响回款进度。

（二）有息负债快速攀升

随着泰禾集团两轮快速的扩张，公司有息负债的规模大幅增加，因为泰禾高

溢价拿地激进扩张需要大规模的资金支持，所以公司有息负债的规模随公司的

扩张而扩张。如下图3-3所示，2013年到2018年公司有息负债规模逐年增加，

2017-2018年有息负债规模均超过了1300亿元，这样大规模的外部融资也能反映

出公司的现金流不足，资金链紧张。伴随大规模有息负债随之而来的是高杠杆,

高杠杆使公司的融资成本增加，加重了公司融资困难的程度。总的来说，公司过

于激进的扩张战略推升了自身的举债规模，同时使公司的杠杆与融资成本双高,

公司财务负担较重，不利于资金周转和循环，这也是造成泰禾集团债券违约最为

重要的原因。

1500

1000

500

0

2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年

■有息负债规模

图3-1泰禾集团有息负债情况

数据来源：公司年报

二业模式影响运营效率

（-）高端模式慢周转

泰禾集团的房地产业务主要包括住宅地产和商业地产的开发，所以它采用的

是高端住宅加商业地产的业务模式。业务模式对于一个公司的经营运转效率至关

重要，泰禾集团的这种业务模式决定了它低效率的业务运营。因为