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房地产投资分析;第一部分房地产投资;

房地产投资就是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。它是开展房地产开发与经营活动的基础，是形成新的房地产使用价值为表现结果的综合经济活动。;投资用量大

投资合作性强

投资回收期长

投资风险大

投资回报率高;

房地产投资分析是开发项目可行性研究的重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务上的可行性的重要方法。;

房地产投资分析是经济分析的理论与方法在房地产投资过程中的具体运用，是房地产投资过程的主要环节。通过投资分析，投资者可认清项目投资风险的大小，以及投资的收益额、回收期等指标。

因此，房地产投资分析可为投资决策提供科学的依据。;

投资分析有静态和动态两种分析方法，静态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的精确度。;投资分析的主要内容;一、总投资估算;1.1土地费用

土地取得成本（项目转让费）

地价款

土地开发成本（拆迁安置补偿费）;项目转让费

为取得项目所支付的费用

地价款（楼面毛地价）

指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。

依据项目的用地性质及项目所在地的级别而定。;

拆迁安置补偿费

指新征土地应支付的安置费、土地 补偿费、土地附属物补偿费及坟场、 养殖场等的拆迁安置费；旧城市开

发应支付的拆迁安置费等。;1.2前期工程费

主要包括开发项目的前期规划、设计、 可行性研究、水文地质勘测以及“三通 一平”等土地开发工程费支出。;1.4建筑安装工程费

指建造房屋建筑物所发生的建筑工程 费用、设备采购费用和安装工程费用 等。

建筑工程费包括：结构、建筑、特殊 装修工程费等；设备采购及安装工程 费包括：给排水、电气照明及设备安 装、空调通风、弱电设备及安装、电 梯及安装、其他设备及安装等。;1.5公共配套设施建设费

指居住小区内为居民服务配套 建设的各种公共配套设施（又 称公建设施）的建设费用，主 要包括：中小学校、托儿所、 幼儿园、居委会、派出所、公 共厕所、停车场等。;1.6管理费用

指企业管理部门为管理和组织房地 产项目的开发经营活动而发生的各 种费用，包括管理人员工资、职工 福利费、办公费、差旅费、修理费、 工会经费、职工教育培训经费、劳

动保险费、待业保险费、业务招待 费等费用及其他管理费用。;1.7不可预见费

由于房地产开发周期长，不确定因 素多，不可预见费是为了应付突发 事件所进行的资金储备。

1.8其他费用

临时用地费和临时建设费、工程造 价咨询费、施工图预算和标底编制 费、工程合同预算或标底审查费、 合同公证费、施工执照费、工程质 量监督费、工程监理费、竣工图编 制费、保险费等杂项费用。;1.9销售费用

指开发建设项目在销售其产品过程 中发生的各项费用以及专设销售机 构或委托销售代理的各项费用。

主要包括广告宣传及市场推广费、 销售代理费、其他销售费用三项。

;2财务费用

指企业为筹集资金而发生的各项费 用，主要为借款或债券的利息，还 包括金融机构手续费、融资代理费 承诺费、外汇汇兑净损失以及企业 筹资发生的其他财务费用。;销售收入、税金及附加表;销售税金

项目所负担的与房地产投资有关的 各种税金和地方政府或有关部门征 收的费用。主要包括营业税、城市 维护建设税、教育费附加。

营业税：销售收入的5%

城市维护建设税：营业税的7%

教育费附加：营业税的3%;损益表;

投资利润率;

投资利润率

投资利润率又称投资收益率或投资效果系数,主要用来评价项目的获利水平。

投资利润率= 利润总额÷项目总投资×100%

按照收益计算内容的不同，将投资利润率分为所得税前投资利润率和所得税后投资利润率。;资本金利润率

是利润总额对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。

资本金利润率=利润总额÷资本金×100%

资本金净利润率

资本金净利润率=税后利润÷资本金×100%;

静态投资回收期（）

指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间