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资产证券化市场研究报告

2024年不动产ABS市场运行回顾与2025年展望

金融结构评级部赵超徐宇扬董仪

摘要：

回顾2024年，不动产ABS市场始终受到“央企降负债”和“地产行业调

整”正负两个因素的双重影响，最终在类REITs的带动下，不动产ABS的发行

规模依然保持增长势头。2024年，CMBS/CMBN净流出额扩大，年末存量持续

下降，与此同时，类REITs净融资额翻倍，存量规模大幅度上升。从供给主体

来看，CMBS/CMBN融资人/物业持有方呈多元化，类REITs融资人/物业持有方

进一步向央企集中。就发行利率而言，类REITs产品利率整体维持在较低水平，

CMBS/CMBN产品由于发行主体构成多元，利差从低到高分化为央企、城投和

地产企业三个层次。就底层物业而言，办公物业和零售物业依然是

CMBS/CMBN底层资产的重要构成，以清洁能源发电设施为主的基础设施类物

业成为2024年类REITs市场的发行主力。

二级市场方面，CMBS/CMBN的二级市场活跃度有所下降，类REITs二级

市场成交额显著提升；公募基金持仓不动产ABS的热度有所衰减，但在ABS持

仓中仍维持一定比例。

展望2025年，不动产ABS市场发行总量或将稳中有升。一方面，随着利好

政策频出，房地产市场止跌回稳有望，届时CMBS/CMBN产品可能回归供需两

旺；另一方面，未来央企需进一步改善净资产负债率，类REITs作为有效的降

负债、盘活存量资产和合理避税的工具广受青睐，类REITs的发行规模有望持

续攀升。CMBS/CBMN和类REITs作为不动产市场诞生最早的成熟产品，已经

受市场的检验，不断完善的多层次REITs市场也将有助于其发行规模继续稳步

增长。

一、2024年不动产ABS市场总体发行情况

1.受益于类REITs发行规模大幅增加，不动产ABS发行规模创新高

2024年，不动产ABS产品共发行139单，发行总额合计2406.14亿元，同

比增加27.25%。具体来看，证券交易所市场的商业物业抵押贷款资产证券化产

品（简称“CMBS”）共发行57单，发行总额合计631.97亿元，发行总额同比

下降30.63%；证券交易所市场的类REITs产品（简称“类REITs（ABS）”）共

发行62单，发行总额合计1436.64亿元，发行总额同比增长116.91%；交易商

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协会市场的商业物业抵押贷款资产证券化产品（简称“CMBN”）共发行4单，

发行总额合计42.03亿元，发行总额同比增长16.04%；交易商协会市场的类

REITs产品（简称“类REITs（ABN）”）共发行16单，发行总额合计295.50亿

元，发行总额同比增长5.03%。

图表1.2020年以来不动产ABS发行情况（单位：亿元、单）图表2.2023年和2024年不动产ABS发行情况（单位：亿元）

3000.001601600.00

1401400.00

2500.00

1201200.00

2000.00

100

1000.00

1500.0080