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小产权房买卖合同协议需要注意什么

一、合同主体及标的

(1)合同主体方面，买卖双方应明确各自的主体资格，包括但不限于姓名、身份证号码、联系方式等基本信息。例如，甲方为张三，身份证号码为123456789012345678，联系电话乙方为李四，身份证号码为123456789012345679，联系电话此外，若甲方或乙方为法人或其他组织，应提供营业执照、组织机构代码证等相关证明文件。在实际操作中，若一方主体资格不符合要求，可能导致合同无效或履行困难。

(2)标的房屋的详细描述应包括房屋的坐落地址、建筑面积、户型结构、楼层、朝向等基本信息。例如，标的房屋位于某市某区某街道某号，建筑面积为120平方米，为三室两厅一厨一卫的户型，位于第12层，朝南。此外，房屋的产权状况也应明确，如是否为小产权房、是否有抵押、是否有租赁等情况。以某市某区的一处小产权房为例，该房屋建筑面积为100平方米，为两室一厅一厨一卫，房屋产权属于乙方，但存在部分抵押贷款，需在合同签订前明确解决。

(3)在合同签订前，买卖双方应对房屋进行实地查看，确认房屋的实际情况与描述相符。同时，应关注房屋周边环境、配套设施、交通状况等因素。例如，标的房屋位于市中心，周边配套设施齐全，有大型商场、医院、学校等，交通便利，有多条公交线路和地铁线路经过。在实际案例中，若买卖双方未对房屋进行实地查看，可能导致购买后发现房屋存在质量问题或周边环境与预期不符，引发纠纷。

(4)合同中应明确约定房屋的买卖价格，包括总价和单价。例如，标的房屋的买卖价格为人民币200万元，单价为每平方米1.67万元。此外，还应约定付款方式、付款时间、付款条件等。例如，乙方应在合同签订后的5个工作日内支付首付款人民币100万元，余款在房屋过户后30日内支付完毕。在合同履行过程中，若因付款问题引发争议，可依据合同约定进行解决。

(5)合同签订后，买卖双方应按照约定的时间、地点办理房屋过户手续。在过户过程中，如遇政策变化、房屋权属问题等，双方应协商解决。例如，若政策规定小产权房不得过户，双方应协商解除合同或变更合同内容。在办理过户手续时，双方应提供相关证明材料，如身份证、户口本、房屋所有权证等。若因材料不齐全或不符合要求导致过户失败，双方应承担相应责任。

二、房屋基本情况

(1)房屋基本情况部分，首先需明确房屋的具体位置，包括街道、门牌号、小区名称等。例如，房屋位于某城市某区某街道某小区，具体地址为XX路XX号XX栋XX单元XX室。这样的详细地址有助于明确房屋的具体位置，便于买卖双方在签订合同时对房屋的具体位置有清晰的认识。

(2)其次，对房屋的物理属性进行详细描述，包括房屋的建筑面积、户型、楼层、朝向等。例如，该房屋建筑面积为120平方米，为三室两厅一厨一卫的格局，位于小区中层，朝向东南，采光充足。这样的描述有助于买家全面了解房屋的物理状态，有助于后续的决策和交易。

(3)最后，对房屋的附属设施和公共区域进行说明。例如，该房屋所在小区设有绿化带、健身器材、儿童游乐场等公共设施，房屋内部装修为现代简约风格，装修时间为2018年，家具家电齐全，可立即入住。这些信息的提供有助于买家了解房屋的配套设施和生活便利性，从而判断房屋是否符合自己的需求。同时，这些信息也是房屋价值的重要组成部分，对买卖双方都有参考价值。

三、房屋产权及权利状况

(1)房屋产权状况方面，需核实房屋是否为合法建筑，是否拥有合法的土地使用权和房屋所有权。例如，某市某小区的一处小产权房，由于未取得合法的土地使用证和房屋所有权证，导致业主在房屋交易过程中无法办理过户手续，甚至面临房屋被拆除的风险。

(2)在房屋权利状况方面，应查明房屋是否存在抵押、查封、租赁等情况。例如，某房屋产权人因债务纠纷将房屋抵押给银行，尽管房屋所有权未转移，但抵押权人有权优先受偿。在购买此类房屋时，买家需特别注意抵押权人的权利，避免交易风险。

(3)此外，还需了解房屋是否存在产权纠纷。例如，某房屋产权人在继承过程中发生纠纷，导致房屋所有权无法明确。在此情况下，买家需谨慎购买，避免因产权纠纷引发的法律风险。在实际案例中，某买家在购买一处存在产权纠纷的房屋后，因无法取得房屋所有权，导致交易失败，损失惨重。

四、房屋交付及验收

(1)房屋交付方面，合同中应明确约定交付时间和交付条件。例如，甲方应在合同签订后的60日内将房屋交付给乙方，交付时房屋应具备居住条件，包括水、电、燃气等基础设施齐全，房屋内部装修完毕。以某市某小区的一处房屋为例，甲方在交付房屋时，应确保房屋内的家具、家电等设施完好，且无任何损坏。

(2)验收环节是房屋交付的关键步骤，买卖双方应共同对房屋进行验收。验收内容包括房屋的结构安全、设施设