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屋顶分布式光伏电站的主要法律风险剖析

一、引言

屋顶分布式光伏电站是指利用分散式的场地资源，在用户所在地或附近建设运行的光伏发电设施。

这种电站通常依附于建筑物，利用建筑物的屋顶或空地建设，所发电量主要供用户自用，余电上网。然而，由于光伏电站的建设和运营涉及多个法律主体和复杂的法律关系，因此存在诸多法律风险。

二、法律风险分析

1.建设手续不合法的风险

根据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》的相关规定，建设工程项目必须取得建设工程规划许可证，并按照规划许可证的规定进行建设。否则，建筑物将面临被拆除或禁止使用的风险。对于屋顶分布式光伏电站来说，如果其所依附的建筑物建设手续不合法，那么电站本身也将面临被拆除或禁止使用的风险。

应对策略：在电站建设前，应要求合作方提供建设工程规划许可证、竣工验收证明等证明文件，以确保建筑物的合法性。同时，应咨询当地城乡规划主管部门，了解相关规划要求，确保电站建设符合规划要求。

2.产权不清晰的风险

屋顶分布式光伏电站的建设和运营通常涉及多个产权主体，如建筑物所有权人、屋顶使用权人等。如果产权不清晰，或无法提供完整、合法的产权证明，那么电站的建设和运营将面临权属争议或权利瑕疵的风险。

应对策略：在电站建设前，应要求合作方提供拟使用屋顶所属房屋的不动产权登记证书或房屋所有权证和国有土地使用权证等证明文件，以确保产权的清晰和合法。同时，应签订详细的租赁合同或合作协议，明确各方的权利和义务。

3.房屋被抵押、查封的风险

如果屋顶分布式光伏电站所依附的房屋被抵押或查封，那么电站的建设和运营将受到限制。例如，如果房屋被抵押给银行，那么在债务到期且未清偿的情况下，银行有权对房屋进行拍卖或变卖，导致电站所有权发生变化。同样，如果房屋被法院查封，那么电站将无法正常使用和运营。

应对策略：在签订租赁合同或合作协议前，应前往当地的不动产登记部门对出租方提供的房屋、土地的产权进行调查，了解是否存在抵押权或查封情况。同时，应在合同中约定因抵押权人实行抵押权或房屋被查封导致的损失赔偿条款。

4.业主委员会或业主大会的议事规则风险

对于居民楼屋顶的分布式光伏电站来说，由于产权较为分散，其屋顶的出租、利用需要按照业主委员会或业主大会的议事规则进行。如果未经合法有效的民主决策程序就进行租赁或建设，那么将面临业主的反对和诉讼风险。

应对策略：在电站建设前，应事先做好建筑物产权权属的调查，并咨询当地物业管理部门或业主委员会，了解相关议事规则和民主决策程序。同时，应按照议事规则履行民主决策程序，确保电站建设和运营的合法性。

5.租赁合同期限与光伏项目运营期限不匹配的风险

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同期限不得超过二十年。然而，分布式光伏项目的运营期限通常较长，一般为二十五年左右。因此，租赁合同期限与光伏项目运营期限不匹配将导致电站无法持续运营的风险。

应对策略：在签订租赁合同时，应明确约定租赁期限为二十年，并同时约定协议到期后的续签条款。例如，可以在合同中约定双方对该协议以补充协议形式续签五年，以确保电站的持续运营。

6.因革新、拆迁导致电站拆除的风险

在电站运营期间，如果因政府规划调整、城市建设等原因需要对电站进行革新或拆迁，那么电站将面临被拆除的风险。这将导致电站无法继续运营，给企业和个人造成巨大的经济损失。

应对策略：在投资前，应核实计划期内是否存在革新、拆迁的可能性及风险。同时，在合同中应对革新、拆迁等景遇发生后的赔偿事宜进行明确约定。例如，可以约定因政府拆迁行为造成电站需要拆除的，应由电站所有权人与政府有关部门沟通拆迁补偿事宜，并确保因电站所得的全部拆迁补偿均归属于电站所有权人。

7.合同期限届满后电站资产处理的风险

在合同期限届满后，对于电站资产的处理可能成为后续的争议核心。如果处理不当，不仅会增加成本，还可能引发诉讼等风险。

应对策略：在签订合同时，应明确约定合同期限届满后电站资产的处理方式。例如，可以约定自行拆除或以特定价格或评估价格转让给合作方等方式。同时，应确保合同条款的清晰和明确，避免因履行不能产生争议。

具体案例与应对策略

案例一：建设手续不合法导致的拆除风险

案例描述：某企业在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在厂房屋顶建设分布式光伏电站。后因被城乡规划主管部门查处，电站被强制拆除，导致企业遭受重大经济损失。

应对策略：在电站建设前，务必确保建筑物及电站本身的建设手续合法。对于建筑物，应要求合作方提供建设工程规划许可证、竣工验收证明等证明文件；对于电站，应按照当地城乡规划主管部门的要求，办理相关建设手续，确保电站建设的合法性。

案例二：产权不清晰导致的权属争议风险

案例描述：某居民楼屋顶分布式光伏电站因产权不清晰，导致多个业主对电站的权属产生争议。最终，电站