商业街经营模式及商业街租金方案.ppt

经营思路*方式B：全部对外招商、招租，物业自持，实行租赁经营；优点：1、便于统一招商招租，也便于统一管理和经营；2、通过开发商的统一经营管理，可以有力维护商业街的整体形象；3、可以有序引进档次和品位高、知名的品牌商家；4、大大提升商铺价值，使物业升值保值，有利于今后整合优质资产来融资。缺点：1、统一招商、管理、经营的团队专业化程度要求高，必然形成较高的管理、运营成本；2、管理过程及其成本可能有诸多不可控因素：经营思路—不可控因素*空铺面出现，即需招商人员对外招租，增加人力成本；如遇退租，收不到租金，公司受损；店铺生意清淡，业主要求开发商开展促销活动，无疑增加费用；业主拖欠水电费、租金等产生的协调、诉讼成本。其中之一：招商运营01最大的麻烦还是在经营清淡的时候，业主拖欠物业管理费、水电费，造成物业无法维持下去，街区秩序混乱，维修维护无人管理；水电费收缴困难，造成水电部门停水停电，影响其他经营户，造成群体事件，从而影响整个项目形象；公共水电费用较多，物业管理部门能否及时平衡、弥补，特别是水街每次补水费用约2000元，每月2次，则需4000元，物业费用能否维持皆是隐患。每月15000㎡×3元／㎡=45000元的物业收入能否填补所有物业开支将是问题。其中之二：物业管理02经营思路*方式C：部分招商招租，部分销售；先招商后销售，在适当时机开盘销售商铺.优点：1、成功的招商以及营业状况较好可以为后面的销售提供卖点，累积商业街的价值；商铺的后期销售有充足的理由加价；2、引进的品牌店可以大大提升商业街档次、品位，提高了商业街乃至整个项目的形象；3、成功的招商可能增加投资者、诸多经营者的信心，对投资回报的预期更高，形成旺盛的需求；4、便于今后的街区管理，形成良性经营态势；5、形成方便、有活力的商业配套，对金水湾以后三期的销售有极大的促进作用。经营思路缺点：*招商招租后的商铺，为后期经营管理留下了诸多难题，比如代租是否能持续，经营是否顺利，商业培育期是否乐观，商业人气是否能快速积累；商铺购买者是否遵守招商规则是商业街经营过程的重要隐患；管理不善也是商业街升值的障碍。我们选取何种经营方式?原则*、一种能给整个项目带来快速回现、可短时间去化商铺的---直销模式。、一种不给公司长期背负后期经营、管理压力的---三年期代租销售模式;经营思路*我们如何选择威尼斯商业街的经营方式？答案:方式C具体的步骤如下——先招商，后销售，以招商促销售；部分招商,部分销售；以代租形式吸引投资客买铺,达到短时间去化商铺的目的。经营思路如何化解该经营方式的缺点？*利用专业招商公司力量引进实力强、品牌知名度高的商家，合理规划业态布局；通过租赁协议里的限制条款要求承租人严格遵守开发商后期销售活动和转租行为产生时的相关约定；拟订合理的销售推广计划，有效结合招商成果，及时把握销售节点，果断开盘销售；加大力度重点对超市的引进，给予其较好的租赁政策，使其发挥龙头效应；通过商铺销售协议的补充条款，严格约定购买者不得在租赁期内损害经营者的利益，同时开发商也应承诺及时返租给购买人；、提前预测将来的困难，拟订可行的经营管理、招商方案，使经营者、投资者对未来充满信心，同时可预期商业街的经营效益，这才是我们关注的核心。经营思路-----

具体操作建议建议一:如何把握招商的节奏?1、近期重点对超市、二\三层独立大面积商铺的招商；2、11月底前把主力店合同签下来12月底前把次主力店合同签下来目的:为2014年1月开始蓄客、认购制造卖点。3、2014年3月，商业街景观工程完成,针对蓄客、认购成果组织招商对接会,让业主(或投资客)与商家意向签约,未买铺先获租约，极大增强业主购买信心；4、其后视销售进度开展招商服务，同时为开发商、投资者服务。探讨如何处理与招商公司的关系?1、根据进度和招商成效适当延长与其的委托合约；2、招商公司不必大范围派人常驻现场招商,成功招商一个即给付佣金;3、或采取支付月费的办法.*经营思路-----

具体操作建议建议二：如何把握销售节点？（见销控示意图）销售条件:1、今年12月底主力店,特别是超市已经签约、支付保证金；2、周边春天里商业街、三鑫大厦基本售馨,红星美凯龙综合体开盘前；3、蓄客数目100个以上；4、南入口、威尼斯商业街景观工程雏形初现。如何创造条件？1、发布室外广告及时对外告知引进商家的消息；2、利用交房仪式举行招商发布会,公布商铺资料；3、举行类似元宵灯展的活动。现场支持销售阶段媒体广告物料准备重大事件营销中心和临时展点2大销售现场展示推广策略