青岛维多利亚广场酒店式公寓项目可行性报告-79DOC.docVIP

青岛维多利亚广场工程可行性报告

酒店式公寓

目录

全国房产市场分析

〔一〕近几年房价上涨的主要原因何在？〔二〕今年乃至以后几年房价的变化趋势分析

青岛房产市场分析

〔一〕青岛市房地产回忆〔二〕2004年青岛市房地产市场综述

〔三〕2005上半年青岛市房地产各项数据统计分析〔四〕青岛现行主要房地产政策

青岛市民购置力分析

〔一〕市场环境调查总结〔二〕商业环境总结

酒店式公寓市场分析

〔一〕酒店式公寓概念与特征〔二〕酒店式公寓的主要类型

〔三〕酒店式公寓的主要优势〔四〕青岛酒店式公寓现状分析

青岛市及周边开展规划分析

〔一〕青岛城市地位〔二〕城市重大节日

〔三〕城市投资与开展〔四〕城市CBD规划与开展

〔五〕中山路商贸旅游区的规划与改造〔六〕青岛小港湾改造工程

工程运作深入分析

工程概况

工程SWOT分析

工程总体规划

目标客户定位

工程实施进度方案表

工程投资回报分析

规划指标

本钱核算

销售收入

投资收益

敏感性分析

结论

一、全国房产市场分析

〔一〕近几年房价上涨的主要原因何在？

近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康开展，也涉及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在？各项调控措施出台后，房价又将向何处开展？

导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速开展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终表达为房地产市场供求关系的过度失衡。

房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。

从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。

城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化开展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米。在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模标准拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也到达相当规模。

生活需求和改善需求是刚性的，其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的，也是房地产市场泡沫产生的根底。而实际上，当前的房地产市场中的投机现象客观存在，在局部地方表现得十分突出。如在长三角局部城市，投机性购房占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查，2003年底上海投资购房占16.6%，已经超出了10%的国际警戒线。

从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速开展还得益于国民经济持续快速健康的开展、人民收入水平的提高。1998年至2004年，我国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年的136876亿元，扣除物价因素，年均增长8.5%；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长8.6%。2004年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由1998年的18.7平方米，提高到2004年的24平方米左右，城镇住宅成套率超过80%。

房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的表达。

供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场开展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。

房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级