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以股权收购方式获取房地产项目的法律分析

一、引言

项目拓展工作的核心是土地使用权的获取。项目拓展工作的核心是土地使用权的获取。

性用地协议出让之后，目前房地产项目土地使用权的获取方式主要包括

通过土地公开市场获取土地、通过一二级开发联动获取土地和通过项目

收购方式获取已出让土地三种。

虽然通过“招拍挂”方式所获取的土地权利明晰、操作透明、手续

简单,能够很快地投入项目开发建设阶段，但是随着各地“地王”价格的

相继攀升，从公开出让方式获取土地的主要缺陷——优质地块的竞争者

众多导致价格过高也渐渐显现.另外，由于信息公开，在一定程度上也导

致获取的不确定性.而一、二级开发联动方式获取土地虽然可以很好地控

制成本及提高获取几率，但是该方式开发周期长、前期投入较大,还存在

二级市场出让中未能成功获取的风险。

与此同时,目前在市场上存在许多优质的已出让土地，这些土地由于

种种原因，原土地方希望通过项目转让的方式来解决遗留问题。而由于

原获取方式的多样化，这些土地价格往往较公开出让方式获取更合理。

项目转让获取土地的模式渐渐成为近几年常见的土地获取方式之一。

项目转让方式又分为直接进行项目转让和股权收购方式两种.本文

主要通过对以股权收购方式获取房地产项目的法律特点和法律风险进行

分析，总结适合我公司项目拓展过程中通过股权转让方式收购项目的法

律风险规避方式.

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二、股权转让方式收购房地产项目的特点

1、房地产项目转让的定义

收购房地产项目可以采用两种方式,一种是直接进行项目转让（下简

称“直接转让”）,即将该项目作为一个整体由原项目所有人转让给受让

方，从而实现转让；另一种就是通过收购项目公司股权的方式（下简称

“股权收购”），间接实现该项目公司所有的房地产项目的转让。

作为房地产项目转让方式的一种，在定义何为“股权收购的方式获

取房地产项目”之前，首先要明确房地产项目转让的定义。房地产项目

转让的实质，是土地使用权的转让，但又不仅仅如此.因为房地产项目并

不是一个严格意义上的法律概念，不表现为一种具体的可交易财产，而

是房地产项目主体所拥有的以土地使用权为核心的一系列权利。在这些

权利中，土地使用权是核心，土地使用权的转让必然带动其他一系列权

利的转让。因此，与土地使用权出让不同,土地使用权的转让表现为房地

产项目的转让，两者不能分别转让。

2、股权收购方式获取房地产项目的特点

股权收购是指投资人通过购买房地产开发项目公司股东的全部或部

分股权,购买后投资人取得项目公司股东的法律地位，从而全部或实际控

制项目公司的经营管理权和财务权。通过股权收购方式获取房地产项目

与直接转让房地产项目相比较有如下区别：

①转让的主体不同

直接转让，转让的主体是项目公司，即项目公司将其所有的房地产

项目转让给受让方；股权收购,转让的主体是项目公司的股东,通过收购

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股东所有的股权收购项目公司，从而间接拥有项目的控制权，最终达到

获取项目的目的。

②转让的程序不同

直接转让,由于项目主体发生变更，在土地方面要进行土地使用权的

过户手续，由于项目转让有一定的投资额的限制，故该项目已进行的立

项及相关规划审批也要到有关部门进行主体变更的审批；股权收购一般

只需要到工商行政管理部门办理股权变更手续即可，若涉及国有股权的

交易,还需转让方上级主管部门的批复.

③所缴纳的