房地产培训 -物业前期介入培训课件.docx

物业前期介入

?李治勇

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序

?项目经理的困惑：

?1、项目属于滚动开发，总体45万方，人行车型规划为17个口，目前项目还没有封园，出入口还将增加，项目陷入亏损经营；

?2、项目客户投诉，新买的空调外机方不进去，换了7八个品牌商店没有，最后强行要求外机挂外墙；

?3、项目连续发生入室盗窃案件，经评估分析，商业街和小区之间有一段没有没有封闭，外来人员可以随意进出小区；

?4、项目属依山地建设，1-4层自来水直供，5-12层变频供水，3-4层一直投诉高峰期家里热水器压力不够点不着火，没热水，拒缴物业费；

?5、项目即将入伙，发现项目没有建垃圾收集站，建在那儿业主都投诉；

?6、项目接管时问题一大堆，拆了在建，成本高老板不同意；头大？

?项目。。。。抱怨多多。焦头难额。。。。由此我们期望此类设计缺陷能在前期接入中得以解决。

一、前期介入

?做那些事？

?如何做好？

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1.物业管理用房：

1.1、面积须符合当地法规要求(杭州7‰)，当地法规无要求的按总建筑面积的2‰提供；应满足通风采光要求，不得设置在地下室。物业用房位置规划从方便客户办事的角度考虑，一般应设置在邻近小区中心广场位置或邻近主要出入口位置或邻近人行主干道位置。

1.2、物业办公用房的布局：一般考虑分为经理室(≥10㎡）、办公室（6㎡/人）会议室(≥20㎡）、前台、客户接待室、档案室、更衣室、卫生间、值班室、业主委员会办公室。客服前台的设置规范应考虑满足幸福驿站业务发展的需要。

1.3、员工宿舍、食堂：大型社区，特别是偏远区域，物业用房需考虑规划员工宿舍、员工食堂；规划位置、出入通道以不影响客户正常生活为前提，尽可能不与业主行走路线重叠。

1.4、员工用房：宿舍（3㎡/人）、基本配置应有娱乐活动室与阅览室、淋浴间、卫生间、物品储藏室。

员工食堂：提前考虑烟道、排污、管道天然气、进出通道的设置，避免因排烟、排污、人员聚集等引发客户投诉。

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2.消防控制中心：

2.1消控中心设置：在考虑分期开发、传输距离、人员成本投入的前提下，尽可能考虑合并，减少数量。位置宜设置在小区相对居中位置，如地块跨越市政路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。

2.2面积最小不低于30平米，根据产品类型与建筑不同要有所增加，监控显示器柜四周应预

留不小于1米的维修距离。

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3.垃圾收集站：

朝外开门，清运不必进小区。设置在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。

3.1垃圾收集站应在室内预留给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，并设置小区内外各有1扇门。

3.2地面、内墙铺设瓷砖，外墙设计风格应与小区整体规划相协调，设置通风设施及工具摆放位置。

3.3小区垃圾桶整体布局，便于垃圾投放及清运，使用方便、无异味，与小区整体定位协调对垃圾进行分类收集。写字楼楼层设办公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集，地下人行出入口设计一个生活垃圾分类收集点，收集点处墙地面粘贴瓷砖。如有条件，应考虑绿化垃圾临时堆放地点。

4.出入口设置：

在考虑客户出入方便和人流特点的前提下，规划尽量减少出入开口数量，降低安全管理难度和人员成本。

4.1小区主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。

4.2车辆出入口设置双行车道（固定卡、临时卡分离）。车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防雨装置。

4.3主出入口岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭门制作成推拉门，同时位置设置应方便安全员进行发卡、开闸、来往人员核对等工作。地下车库出入口有防止路面水进入的坡道、排水沟及防洪闸。

4.4人行出入口优先考虑设置闸机位置，位置应便于岗位安全员监控

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5.围墙设置：

5.1小区外围围墙高度不低于2.5m，封闭式组团围墙高度不低于1.8m。围墙尽量采用混凝土结构，围墙顶部平直并应设计防爬刺。如采用通透式围栏，围墙尽量平直，方便红外报警的安装，两组红外之间不得有间断。红外射线底部与围墙顶部距离应小于0.2米，栏杆间距应小于10cm，且上端安装防爬刺。选择栏杆材料时，杆件采用不易变形和破坏的规格。

5.2围墙需要设置一定数量的照明，且内部设置巡更道，高大乔木适当远离围墙（2.5米以上）。