价格策略报告撰写的原理方法103p.pptxVIP

价格策略报告撰写的原理、方法;R108G170B192;;价格策略报告的作用;价格策略报告的写作要点;;典型的价格策略报告思路：经典的“背景---冲突---疑问---解答”逻辑思维过程;典型的价格报告结构;1.项目背景分析;2.定价策略及方法;3.核心均价的推导;4.价目表的形成及验证;5.营销安排及销售预估;;关于目标;目标明确及解析;关于市场分析;短期影响：新政首先会对客户及开发商产生一定心理影响，随后呈现一定程度的互相观望，市场的整体反应将延后；

长期看来量先跌，价再降：结合历年房地产新政的影响及目前的市场反应分析，我们判断，新政目前虽未对房价起到立竿见影的调控效果，但随着成交量的持续萎缩，市场经济规律将使得房价趋于下行。房地产市场长期将出现“量先跌，价再降”的现象。;在目前的政策环境下，我们建议发展商应理性看待市场、积极应变——;建议3.产品结构：稀缺地段、稀缺资源的高端高档物业有机会，但需要建渠道、提专业

尽管目前处于调控环境，但考虑到从2009年的星河湾等景观高端物业的去化情况，同时也考虑到目前所直接面临的人民币升值和通胀预期，以及流动性总体过剩情况，我们初步判断，占据稀缺地段、拥有稀缺资源的高端项目仍有机会。

但是需要关注两点：一是渠道很重要，从高端产品的客户结构来看，金融类高管、实业企业老板、温州及宁波等地职业投资者等高端客户并未离场，建立有效渠道极为重要；其次，产品的独一无二性以及品质感就是成为渠道客户的关注焦点，要从专业上使得企业的产品能够被市场全面接受。;竞争主要来项目周边及区域外低价竞争及苏州路以北配套相对完善区域的同物业类型竞争;市场竞争项目价格及分布;目前市场推出产品以多层和小高层为主，洋房产品稀缺，多层产品面积60-100平米供应最多，多层100-120舒适三居供应相对较少;;竞争项目价格解析;竞争项目推售时间轴;竞争分析小结;竞争项目比较分析;产品点对点分析：规避竞争对手低价策略，用高档社区的低端产品与其中端产品总价趋同策略进行竞争;产品点对点分析：地处同片区，规划、户型设计无明显优势，以产品附加值实现同类型产品的适度溢??的竞争策略;产品点对点分析：地段明显优于对手，华源生活圈抵消对手规模优势，同类产品价格覆盖对手全面超越实现更高溢价;产品点对点分析：周边环境、配套成熟度弱于对手，多层三居的产品形式相对高层明显稀缺，通过三居总价趋同但产品形式超出实现竞争;产品点对点分析：周边环境、配套成熟度弱于对手，以相对优势的产品类型结合趋同的总价区间形成较大的竞争优势;关于客户分析;截至7月3日，认筹客户达到353组;认筹客户以地缘性为主，占66%;从事行业以公务员、私营业主、石化行业、社会职员为主;客户置业目的以首置和换房为主，占90%;认知渠道主要来自朋友推荐、晨报广告和工地围挡;目前认筹客户意向产品集中于两房产品;客户意向楼顶集中于20#，28#，21#和5#;客户意向购买楼层集中于2层，其次为1层，3层;意向购买户型集中于南北通透两房D1、NA和紧凑三房SC;关于项目分析;项目背景;一期产品推售安排;一期推货盘点;一期推售户型盘点——两房产品，D1，D2，D3，NA户型;一期推售户型盘点——两房产品，D1，D2，D3，NA户型产品分布;一期推售户型盘点——三房产品，SC，SD;一期推售户型盘点——三房产品，SC，SD户型产品分布;产品细分;一期产品细分;;核心问题的确立;目标及核心问题;整体价格策略制定;平开高走，开盘立势目标实现；小步快跑，后期持续拉升，实现持续快速热销;一期价格策略;核心均价的推导：常用的房地产市场定价方法;市场比较法进行步骤：完全竞争市场，有同质替代产品;客户分析法;;二、价格取向分析——不同客户的价格承受限度测算;2、纯投资型。关注点：投资回报率。则有

P=月租金*（12-2）/投资收益率≤2000*（12-2）/6%

P’max≤7500元/平方米

注：2000为带家私的租金价格。;二、价格取向分析——价格期望值/承受限度比较;二、价格取向分析——均价实现条件及影响;三、价格取向分析——实收均价建议;类比法;项目价格站位与走势;上限法;区域内同站位楼盘总价分析;价格表体现价格策略;价格表的形成方法;各楼栋均价的确定;确定平面差：体现产品差异，利用价格引导，保证消化;确定纵向调差;价格策略在价格表中的表现----纵向调差;价格表的形成;价格表的验证;价格表的验证——客户价格敏感点回顾;普通多层产品客户单价敏感点在3000左右，洋房客户单价敏感点在4000左右;价格表验证;价格表验证——单价敏感度分析;价格表验证——