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中国房地产指数系统

中国房地产市场2023总结2024展望2023年12月3日

目录

摘要1

一、2023年中国房地产市场形势总结4

（一）价格水平：改善型楼盘入市带动1-11月百城新房价格累计微涨0.16%；前11月二手房价格累

计下跌3%，全年维持跌势，超九成城市价格下跌4

（二）成交规模：1-11月重点100城新房成交面积同比下降约5%，年末或延续调整态势7

（三）需求结构：多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑14

（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延长至18.6个月18

（五）土地市场：300城住宅用地成交面积同比下降近30%，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地

价上限，土拍分化加剧21

（六）开发投资：1-10月房地产开发投资额同比下降9.3%，降幅持续扩大30

二、2024年中国房地产市场趋势展望31

（一）宏观环境：2024年经济增速或放缓，跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力31

（二）政策环境：“供求关系发生重大变化”定调下，预计各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套

措施有望加速落地39

（三）市场趋势：中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，若城中村改造加快推进，销

售有望实现微增；开工、投资下行态势难改49

（四）关注点：保障体系补位，住房制度逐步完善，探索新发展模式62

三、房企应对策略74

中国房地产市场2023总结2024展望

摘要

一、2023年中国房地产市场形势总结

（一）价格水平：改善型楼盘入市带动1-11月百城新房价格累计微涨0.16%；前11月二手房价格

累计下跌3%，全年维持跌势，超九成城市价格下跌

2023年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素

影响，新房价格出现结构性上涨。1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百

分点，房价走势持续低迷，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。

（二）成交规模：1-11月重点100城新房成交面积同比下降约5%，年末或延续调整态势

2023年1-10月，全国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额9.7万亿元，同比下

降4.9%，其中现房销售面积同比增长15.6%，表现明显好于期房。重点城市方面，1-11月重点100城新建商品

住宅销售面积同比下降约5%；1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。全年来看，受疫情后需求集中

释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，

9-10月销售同比降幅有所收窄，但受居民收入预期、房价下跌预期等因素未明显改善影响，政策效果持续性不

足，年末市场仍旧面临下行压力。

（三）需求结构：多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑

2023年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各

价位门槛值均高于上年同期。其中，北京、上海、成都等多个城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升。面

积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改

善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性，代表城市中16个城市120平方米以上成交套数占比提升。

（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延长至18.6个月

2023年1-10月，全国房屋新开工面积7.9亿平方米，同比下降23.2%。1-11月，50个代表城市商品住宅

批准上市面积同比下降超10%（同口径销售面积同比下降约4%），绝对规模处2016年同期最低水平，销供比

为1.23，呈现出供小于求的状态。重点城市供给端表现弱于需求端，推动可售面积小幅下降，但整体库存仍处高

位，截至