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2023总结：曲折，分化，转型

一、宏观环境：优化政策仍在“续航”，市场修复任重道远

（一）政策面：政策力度“前稳后松”，“供求变化”成指向标

2023中央政策整体延续宽松基调，“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度大

致呈现“前稳后松”特征，7·24中央政治局会议为分水岭。首先，在7月24日中央政治

局会议之前，政策调整主要围绕“稳”字松动或“保守型”发声，并无实质性重磅刺激，央

行、住建部等多部委以及多项会议针对房地产市场的表态大致相同，因城施策，支持好刚性

和改善性住房需求，做好“三保”工作等为高频内容。

自7·24中央政治局会议“供求关系发生重大变化”成为政策新的指向标以来，支持声

势逐渐壮大，供需两端齐发力，“先立后破”助力构建房地产发展新模式。需求端，降首付

比例、下调二套房贷利率、“认房不认贷”、取消“限地价”等政策接连落地，将全年松绑

基调推向高潮，释放了强烈的积极信号；供给端，11月以来，央行频发声一视同仁支持房

企合理融资需求，提出“三个不低于”，金融支持房地产政策再度发力，纾解房企资金压力，

化解房地产市场债务风险，促进金融与房地产良性循环。

除上述所提的“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”外，“三大工程”亦

是今年中央首次提出的“关键词”，并且在中央政治局会议、中央金融工作会议等多项重要

会议中被多次提及。所谓“三大工程”指的是城中村改造、保障性住房以及“平急两用”的

配套措施。

加快推进保障性住房建设，优化住房供应结构，将有效解决外来人口、新青年等群体住

房难、住房贵等问题；推进“平急两用”公共基础设施建设，将解决居民对居住安全、便利

等住房配套设施的需求；城中村改造是改善民生、提升居住品质、改善城市面貌的重要一步，

是城市发展和进化的重要过程。日前住建部表示，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，

分为拆除新建、经常性整治提升和介于两者之间的拆整结合三种模式推进实施，与此前棚户

区改造大规模拆除重建不同，意味着城市更新再上新台阶。“三大工程”既是市场发展需求

催生下的产物，也是加快建立房地产发展新模式的重要突破点，为市场稳增长提供新的动力。

地方政策的松绑整体呈现“前稳后强”的阶段性发力特征，重点一二线城市成为提振

市场的关键力量。从2023年地方政策调整来看，紧跟中央政策的步伐，全年松绑力度高于

去年，下半年“爆发性”更强。根据诸葛数据研究中心统计，截止至12月22日，地方松

绑政策出台达773次，较去年增加160余次，覆盖城市超340个，9月出台次数达去年以来

峰值，单月出台超140次。政策调整方向主要包括优化公积金贷款政策、实行购房补贴、“认

房不认贷”、放松限购限售等，并且优化公积金政策及购房补贴仍为高频手段。

整体来看，地方政策调整大致分为四个阶段。第一阶段为1-4月份，以杭州、合肥等

重点二线以及盐城、株洲、连云港等三四线城市为主，政策松绑力度在去年末的基础上稳

步发力，政策调整上以优化调整公积金贷款政策为主，主要涉及提高公积金最高可贷额度以

及降低公积金贷款首二套首付比例；同时限购政策也有局部松动，主要集中在重点二线城市，

且松绑力度较小。

第二阶段为5-7月份，主要以南昌、唐山等弱二线及三四线城市为主，政策松绑频次

和力度较上一阶段减弱，“持续性不足”特征暴露，政策调整上，优化调整公积金贷款政策

和实行购房补贴仍为主要手段，其中，购房补贴中针对高层次人才的补贴力度上升；推行二

手房“带押过户”举措增加明显。

第三阶段为8-10月份，重点一二线城市担当此轮政策松绑主力军，政策端加速发力，

松绑力度达到高峰，利好信号强烈，除购房补贴、提高公积金最高可贷额度2项高频举措外，

本阶段“认房不认贷”加速落地，其中一线城市全面落地短期内促进市场大幅升温，同时，

限购松绑力度也较此前出现了明显的提高，且青岛、郑州等重点二线城市密集全面取消限购。

第四阶段为11月份以后，以重点二线及三四线城市为主，“京沪”松绑重磅来袭，这

一阶段政策松绑频次较上一阶段有所减少，政策调整上以“补”为主，购房补贴成为主要手

段。除此之外，12月还出现了两个重磅调整，继12日中央政治局会议后，14日京沪两城迅

速落地购房政策的优化举措，涉及降低首付比例、下调房贷利率、放宽普宅认定标准等，充

分发挥了一线城市在房地产市场政策优化上的带动作用，有利于引导全国房地产市场信心的

积极回升。

（二）基本面：销售复苏缓慢、资金压力犹存，基本面依旧疲弱