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建筑工程ArchitecturalEngineering

基于一元线性回归分析法的房屋征收评估参数优化研究

康春霞

（河北建筑工程学院经济管理学院，河北张家口075000）

摘要：2022年冬奥会将塞外小城张家口推上了国际舞台，同时推动着张家口城市快速发展、基础设施日趋完善。目前

张家口地区棚户区、城中村征收正在如火如荼地进行，作为房屋征收组成部分的房屋征收评估成为房地产评估的重要内

容，评估结果对当事双方具有极大的敏感性，甚至影响到社会和谐，因此房屋征收评估应在法律上更加严谨、管理上更

加科学、技术上更加规范。本文在国内外研究现状的基础上，基于一元线性回归分析法建立一元线性回归分析模型，对

房屋征收评估参数进行优化和研究，并以此预计张家口2022年-2025年房价。研究结果表明本文提出的基于一元线性回

归分析法的房屋征收评估参数优化具有一定的可行性和可靠性，可为其他地区房屋征收评估进行参考。

关键词：房屋征收；评估；一元线性回归；参数

1引言2.1估价参数种类。房屋征收评估参数较多，每种评估方法

2015年7月31日国际奥委会宣布北京联合张家口获得2022年都有与其相对应的评估参数，且不同参数对评估结果的影响程度不

冬奥会举办权，作为举世瞩目的重大事件，冬奥会将这座塞外小尽相同。国有土地上的房屋征收评估，规定的估价方法主要有市场

城推上了国际舞台，推动着张家口城市快速发展、基础设施日趋法、收益法、成本法和假设开发法，各种方法涉及到的估价参数如

完善[1-2]。目前张家口地区棚户区、城中村征收正在如火如荼地进下：市场法主要有交易日期、房地产实务状况、区位状况、权益状

行，作为房屋征收组成部分的房屋征收评估成为房地产评估的重况等参数；收益法主要有运营费、净收益率、报酬率以及总收益等

要内容，评估结果对当事双方具有极大的敏感性，甚至影响到社参数；成本法主要有土地取得成本、建设成本、相关税费、利息和

会和谐，因此房屋征收评估应在法律上更加严谨、管理上更加科开发利润率等相关参数；假设开发法主要有预期开发完成房地产的

学、技术上更加规范[3]。价值、开发成本、开发利润等相关参数。

目前，国内外众多学者对房屋征收评估方法和理论进行了较估价参数根据其表现形式可以分为用绝对值表示、用百分数表

为广泛且深入的研究。1981年美国估价学会（AI）联合其他国家示以及用相关系数表示三种类型。用绝对值表示的参数主要包括成

相关机构成立了国际估价标准委员会（IVSC），该协会已形成了本法中的建设成本、土地取得成本等；用百分数表示的参数主要有

包含资产评估、企业价值评估以及职业道德标准等多项标准和指收益法中的净收益率、报酬率以及成本法中的利润率等；用相关系

南，并逐渐被国家上广泛接收[6]；BeniaminJohnD和Chmienlewski数表示的参数主要有市场法中的相关修正系数等。

Paul针对估价师在房屋征收评估过程中可能面临的法律责任进行2.2评估参数常用方法及缺点。房屋征收评估参数是影响最终

研究并提出建议；冯长春针对房屋征收评估过程中区域因素、容房屋征收评估价值的重要因素，因此估价参数的求取原则上不应该

积率修正和使用年期修正等问题进行研究，并提出了基于市场法在评估过程中或评估后才进行确定，而应在评估前根据已有的资料

的修正公式和相关基准参数的取值注意事项，在一定程度上完善按照一定的标准提前确定，这样才能保证即使不同评估机构、不同

了房地产估价相关理论和方法。然而上述学者并未对房屋征收评估价师给出的评估值的一致性，这样可以在很大程度上减少纠纷，

估中的相关参数的取值标准进行研究，导致评估结果有所歧义。促进房地产评估行业健康、快速的发展。

因此，本文在已有研究成果的基础上，通过一元线性回归分析法