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价值评价理论

课程目标

理解价值评价的定义和理论基础

了解价值评价的本质和意义，掌握价值评价的理论框架和基本方法。

掌握常用的价值评价方法

深入学习市场法、成本法、收益法和资产基础法等常用的价值评价方法，并能够熟练运用。

提高价值评估的准确性和可靠性

掌握价值评估的关键步骤，了解影响价值评估结果的因素，提高评估结果的准确性。

价值评价的定义

评估资产或企业的经济价值。

通过分析和计算，确定资产的市场价值。

用于投资决策、企业并购、资产交易等。

价值评价的特点

客观性

价值评价应以客观事实为依据，避免主观臆断。

科学性

价值评价需遵循科学的理论和方法，确保结果的准确性。

公正性

价值评价应公平公正，避免人为因素影响评价结果。

可靠性

价值评价结果应具有可靠性和可信度，能为决策提供参考依据。

价值评价的原则

公平公正

评价过程应遵循公平公正原则，避免主观偏见。

客观独立

评价结果应基于客观数据和市场信息，避免人为干预。

透明公开

评价过程和结果应透明公开，接受社会监督。

价值评价的分类

1

市场法

以市场交易价格为基础，利用市场信息和统计分析方法，对目标资产进行价值评估

2

成本法

以资产重置成本为基础，利用成本加成或成本减损方法，对目标资产进行价值评估

3

收益法

以资产未来收益为基础，利用折现或资本化方法，对目标资产进行价值评估

4

资产基础法

以资产账面价值为基础，利用资产减值或增值方法，对目标资产进行价值评估

市场法的概述

1

市场法定义

市场法是通过比较市场上类似或可比资产的交易价格，来推算目标资产价值的一种估值方法。

2

市场法原理

市场法以市场供求关系为基础，通过市场交易的比较分析，来推算目标资产的价值。它假设市场上存在着类似或可比资产的交易，并且这些交易能够反映目标资产的真实价值。

3

市场法适用范围

市场法适用于那些在市场上存在活跃交易的资产，例如房地产、股票、债券等。

市场法的特点

直接比较

直接比较市场上类似资产的交易价格，简单直接。

市场数据

需要大量可靠的市场交易数据，数据收集难度大。

专业判断

需要评估师的专业判断，对市场信息的分析能力要求高。

市场法的适用范围

市场条件

市场法主要适用于交易活跃、市场信息公开透明的市场，例如房地产市场、股票市场等。

可比性

市场法需要找到与评估对象类似的已知价值的市场交易案例，才能进行价值比较。

交易记录

市场法需要有足够的市场交易记录，以确保可比性和准确性。

成本法的概述

1

定义

成本法是指以评估对象重置成本为基础，减去折旧和损耗，并加上开发利润或土地增值收益，从而估算评估对象价值的方法。

2

适用范围

适用于缺乏市场交易数据或市场交易不活跃的评估对象，例如新建的房地产、特殊用途的建筑等。

3

步骤

成本法一般分为重置成本法、现行成本法和重新购置成本法，根据评估对象的具体情况选择合适的评估方法。

成本法的特点

1

客观性

成本法以实际发生的成本为基础，具有较高的客观性。

2

可操作性

成本法的数据来源较为容易获取，操作相对简单。

3

适用范围广

成本法适用于各种类型的资产，包括新建资产、二手资产、无形资产等。

成本法的适用范围

新建资产

对于新建造的资产，成本法可以准确地反映资产的重置成本。

特定用途资产

成本法适用于缺乏活跃市场的特定用途资产，例如特殊设备或基础设施。

历史遗留资产

对于没有活跃市场且缺乏市场数据，成本法可用于评估历史遗留资产的价值。

收益法的概述

未来收益

收益法以未来收益为基础，预测评估对象在未来一定时期内能够产生的收益。

折现率

通过折现率将未来收益折算为现值，将未来收益折现到评估基准日。

现值

评估对象在评估基准日的价值就是未来收益折现后的现值。

收益法的特点

以未来收益为基础

收益法以被评估资产未来可预期的收益为基础，计算其现值，从而确定其价值。

预测未来收益

收益法的关键在于预测被评估资产未来可获得的收益，这需要运用科学的预测方法和数据分析技术。

折现率的应用

收益法采用折现率将未来收益折算为现在的价值，折现率的选取直接影响评估结果的准确性。

收益法的适用范围

可预测的未来收益

适用于能够产生稳定且可预测的未来收益的资产，例如商业地产、酒店等。

明确的收益来源

适用于收益来源清晰且可量化的资产，例如出租公寓、商业店铺等。

市场交易活跃

适用于市场交易活跃、数据充足的资产，以便进行有效的收益预测和折现。

资产基础法的概述

1

资产价值

评估资产价值的市场价值

2

资产组合

评估公司的资产组合，包括所有类型的资产

3

资产基础

评估资产的实际价值，例如成本或替代价值

资产基础法的特点

强调客观性，以资产的实际价值为基础。

以企业财务报表为依据，参考企业财务数据。

运用数学模型和计量方法，进行定量分析。

资产基础法的适用范围

无市场交易数据