20140714_首开集团建内项目_整体定位及规划方案(1).pptxVIP

谨呈：北京首开亿信置业股份有限公司;工作周期、内容和成果;城市进化新里程;;凝聚亿万目光的舞台;思路逻辑图;第壹卷：思考篇——价值理解

;区位：随着首都北京城市骨架的快速拉大，项目如同逆市而生的珍珠，承载着点亮北京的使命;交通：四通八达的交通，居住、商业和商务功能的繁荣，昭示着项目有着让城市需求得到最充分释放的天赋;四至：东临二环路，南临金宝街，西临小雅宝胡同，北临银河SOHO;地块;文保单位：;文化资源梳理：;第壹卷：思考篇——价值理解

;项目开发目标：愿景目标和执行目标;;项目开发目标：肩负使命和执行目标;二环内核心城区稀缺地块

四条地铁线包围

城市主干道环绕;;项目定位模型;第壹卷：思考篇——价值理解

;【世界城市】美国纽约、英国伦敦、法国巴黎和日本东京，传统上被认为是“四大世界级城市”;【英国伦敦】作为世界顶级的国际大都市，拥有多元的种族、宗教和文化；然而“国际面”并未完全替代古老的伦敦印象，这里始终坚持着属于自己的独特气质;【法国巴黎】素有“浪漫之都”“时尚之都”“世界花都”之美称，其城市文化已根植于城市发展之中，成为了一种既国际又独特的印记;2.巴黎;当代北京的国际化本土化主张是什么？;【北京图谱】传统商业与现代商业交相辉映，商务版图发展形成，新的文化主张也蓬勃发展;【王府井】王府井商圈作为北京成熟商圈之一，以王府井步行街为核心，向周边辐射。在悠久的历史背景下，还叠加了商业、文化与旅游价值;【王府井】商业升级和转型是王府井一直寻求的发展方向，主要受制于以外地观光客为主要客群的中低端形象短期难以调整;【CBD】自1993年以来，首都的中央商务区已经逐渐成熟，还掀起了中国城市化发展的一个“新时尚”;【CBD】基于社会经济发展的要求，CBD已经脱离了单纯为北京市而转向全球范围的服务与配置;【三里屯】三里屯区域的整体认知是酒吧街、高端生活消费区和新型复合商务中心。酒吧街的发展见证了今天三里屯国际化街区的变迁与繁华;【三里屯】空间上与西方文化交融的便利性，时间上国际潮流与个性释放的交错性，催生出??三里屯酒吧街为先导的三里屯特色时尚国际街区;【798】是借鉴西方工业厂房利用经验的产物，更是当代中国文化觉醒与文化时尚创意的先锋基地;【798】艺术＋商业的发展路径开辟了特色商业街的新模式，而商业利益的膨胀与艺术创作的原点之间，也需要寻找平衡点才能持续发展;【城市机会小结一】;【城市机会小结二】;第壹卷：思考篇——价值理解

;业态扫描;业态扫描;业态扫描;业态扫描;【写字楼发展趋势】生态化、智能化、功能复合化是目前写字楼发展的主流理念，对于本项目的发展具有启发性意义;【生态化】随着环保理念深入人心，生态化成为写字楼发展的主要趋势之一，各种生态概念写字楼应运而生;【“更”智能化】借助云技术实现写字楼现有智能化水平升级，最大限度提升办公效率和降低管理成本;【功能复合化】可有效提高资源利用效率，同时可以丰富办公情趣，目前国内写字楼处于起步阶段，功能仍显单一;【市场机会】东二环为北京核心写字楼商圈之一，甲级写字楼长期缺乏供应，具有较好的市场机会;【创意办公】创意办公产品以小面积、灵动空间、高回报率等特征获得市场青睐，销售旺盛，可作为项目的优质回现业态，平衡现金流;【银河SOHO】集办公与商业于一体的大型综合体，知名设计师设计，运用绿色建筑的先进技术，成为了北京地标性建筑景观

;【银河SOHO近年成交情况】;【价格水平】创意办公产品在城市核心区拥有巨大市场潜力，目前销售均价近8万元/平方米;投资者是创意办公类产品的主力客群;【创意空间】通过对办公内外部的创意改造，创造多功能灵动空间;【快乐工作】增加办公区域的趣味性，传播“快乐工作”的理念;【市场机会】创意办公业态具有良好的销售属性，可作为优质回现物业;【集中商业发展历程】GDP的增长及城市化进程的加快，是北京的集中商业已发展到了体验式购物阶段;【周边人口总量】目前本案周边常住人口约34万人次，周边工作人口达到5万多人次，这些均为本项目未来的潜力人口;【朝外商圈】持有性综合商业，业态和档次的错位经营实现了发展的可持续性，目前以休闲娱乐作主营业态，为周边提供了高端服务配套;【朝外商圈】目标客群和客群需求“补位”，通过采取综合体验式休闲娱乐的消费模式拉动客群;与世界十大商街比肩的奢侈品聚集地，是北京作为世界城市的物质象征；面向最顶端财富阶层;极致高端物欲的体现，同时印证了东二环附近高端的商业调性及周围人群较高的消费能力;【项目辐射区域范围】从项目本身规模来看本项目商圈的将成为地区商业中心，辐射地区周边人口;【悠唐及金宝汇的商业规模】;项目名称;【商业模式】中高端大型商业均以租赁形式为主,平均租金为33元/天·平米;