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长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案
深圳市新摩尔商业管理有限公司
杨宝民欧阳凯
2010年11月28日
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目录
一项目概
况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3
二、同类项目的启发。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
三、滨江地铁综合体产品定位思
路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5
四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11
五、招商目标与租金及利润分
析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13
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六、项目盈利模式设
计。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。14
七、购物中心经营管理方
式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。17
一、项目概况
荣湾镇整个拆迁区有273亩作用滨江商贸中心旧城改造项目，
其中窑坡255.454亩作为轨道交通公司用地，有效面积164亩(1
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0.9万平方），可以开发综合体，地价已经达到1120万元/亩。
用地范围：东起银盆路，西至月华路，南至枫林路，北至白沙街，里面有窑坡山，红泥山和百罗丘..
位置示意图
项目和周边项目关系
项目综合体配备的五星酒店要和枫林宾馆等形成不同层次的酒店群，满足来岳麓山和大河西旅游的人群，重点接待高收入游客。
建议五星酒店占据绿化广场位置，设立VIP游客接待中心，与
枫林宾馆形成呼应关系，将现有绿化设置在地块内适当位置。
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本项目在商业规划上需要考虑和对面通程商业广场业态互补，共同打造大河西中心商圈，要考虑国际名品和儿童娱乐中心、高端餐饮等商圈中缺乏的业态。
五一商圈和本项目存在竞争关系，建议本项目重点服务河西顾客和前来岳麓山的游客，如果本项目在休闲娱乐和国际名品经营等体验式业态填补湖南空白，那么今后有能力吸引部分五一商圈的客流前来体验消费。
一期255亩红线图
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项目分区
项目分区示意图（引用北方－汉沙杨公司，便于轨道公司对比分析）
二、同类项目的启发
1.香港青衣城
利用地铁带动商业和公寓物业发展，充分将乘客通过主题购物中心转化为有效消费顾客。
2.广州中华广场和流行前线地铁枢纽项目
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充分重视地铁商业街区的规划，挖掘较大商业价值。
三、滨江地铁综合体产品定位思路
站在大河西先导区的总体思考区域商业和房地产发展的趋势，今后大河西开发需要引入一批大型投资公司，他们不仅需要办公地点，更需要展示企业形象。
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本项目位于核心区荣湾镇地铁站点，是进入大河西区域的门户。
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项目所在地铁站点示意图
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项目所在区域为的长沙金融商务中心
从开发大河西的意图可以看出，市委、市政府要把河西地区作为今后重点来开发，将荣湾镇滨江区域作为大长沙金融商务中心来打
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造。
以长沙地铁购物中心和写字楼以及公寓为主的现代城市综合体，长沙河西总部经济发展的标志性建筑群，适合聚集金融和企业总部，成为大河西投资的桥头堡。
项目一期用地总面积为255.454亩，总容积率控制为＜3.7,建筑高度原则暂按＜45米控制，如局部再提高应按程序调整。用地分成的三大区域，主要指标分别如下（最终以规划局下达的规划
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