2025年合同法违约责任与缔约过失深度解析及应对策略.docVIP

司法考试协议法中的违约责任和缔约过錯

\o司法考试司法考试\o协议法协议法中的违约责任和缔约过錯问題：

【例題·多选題】甲房产开发企业在交給购房人张某的某小区平面图和项目阐明书中都标明有一种健身馆。张某看中小区健身以便，决定购置一套商品房并与甲企业签订了购房协议。张某收房時发現小区没有健身馆。下列哪些表述是对的的？（）（-3-51）（与多选題雷同）

A.甲企业不守诚信，构成主线违约，张某有权退房

B.甲企业构成欺诈，张某有权祈求甲企业承担缔约过錯责任

C.甲企业恶意误导，张某有权祈求甲企业双倍返还购房款

D.张某不能滥用权利，在退房和规定甲企业承担违约责任之间只能选择一种

[对的答案]AB

[答案解析]本題考核要约与要约邀請。

选项A对的。《协议法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行為致使不能实現协议目的，当事人可以解除协议。《最高人民法院有关审理商品房\o买卖协议买卖协议纠纷案件合用\o法律法律若干问題的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料為要约邀請，不过出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺详细确定，并对商品房买卖协议的签订以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视為要约。该阐明和允诺虽然未载入商品房买卖协议，亦应当视為协议内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此可知，因一方当事人主线违约导致协议目的不能实現的，另一方当事人可以解除协议并规定对方承担责任。本題中，张某以健身以便為目的购置甲企业的商品房，但实际收房時发現主线没有小区图紙上及项目阐明中标明的健身馆，因甲企业虚假宣传导致张某的协议目的不能实現，张某有权祈求解除协议，并予退房。

选项B对的。《协议法》第四十二条规定，当事人在签订协议过程中有下列情形之一，給对方导致损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借签订协议，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与签订协议有关的重要事实或者提供虚假状况；（三）有其他违反诚实信用原则的行為。本題中，甲企业违反诚实信用原则，在售房过程中进行虚假宣传，既构成欺诈，张某因此受损，其有权祈求甲企业承担缔约过錯责任。

选项C錯误。《最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问題的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖协议目的不能实現的，无法获得房屋的买受人可以祈求解除协议、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以祈求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖协议签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押給第三人；（二）商品房买卖协议签订后，出卖人又将该房屋出卖給第三人。该解释第九条规定，出卖人签订商品房买卖协议步，具有下列情形之一，导致协议无效或者被撤销、解除的，买受人可以祈求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以祈求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有获得商品房预售許可证明的事实或者提供虚假商品房预售許可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖給第三人或者為拆迁赔偿安顿房屋的事实。据此可知，本題情形不满足双倍返还购房款的法定条件。

选项D錯误。《协议法》第九十七条规定，协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行状况和协议性质，当事人可以规定恢复原状、采用其他补救措施，并有权规定赔偿损失。据此可知，协议解除与承担违约责任之间并不冲突，可以并用。因此，张某在规定退房的同步，可以一并规定甲企业承担赔偿损失等违约责任。

学员问：讲缔约过錯的時候，缔约过錯的前提是没有有效协议，没有有效协议，无法追究违约责任，因此追究缔约过錯责任。这里的选项A和B，承担违约责任和承担缔约过錯责任是不是矛盾？

\o法律教育网法律教育网老师答复：

没有有效协议的存在可以追究缔约过錯责任，假如是可撤销协议没有撤销的，是可以追究违约责任的。

缔约过錯责任是指当事人在签订协议过程中，因过錯违反依诚实信用原则负有的先协议义务，导致协议不成立，或者协议虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，給对方导致损失時所应承担的民事责任。

甲企业在签订协议过程中有欺诈行為，导致张某信赖利益的损失。张某有权撤销协议，在撤销协议步有权规定甲企业赔偿，这个赔偿就是缔约过錯责任。