公募REITs系列研究报告：2024年REITs市场回顾.pdfVIP

证券投资基金研究报告/基金专题

2024年我国REITs市场回顾与展望

——上海证券公募REITs系列研究报告

摘要：

2024年是REITs发行数量和规模最多的一年，全年共发行29只，接近

过去三年发行数量总和，发行规模合计645.69亿元，占过去三年发行规模

总和的2/3。2024年发行市场主要特点有：1）政策面持续推动REITs发展

和创新，基础资产类型再次扩容；2）2024配售比例整体明显提升，但不同

类型出现分化；3）REITs管理人继续增多，部分管理人向专业化发展。

2024年产权REITs整体经营状况较平稳，其中保障房REITs营业收入

波动很小，表现非常平稳，整体出租率也变化很小；2024年成立的消费基

础设施REITs，从最近几个季度的营收看，其表现也很稳，也是平均出租率

最高的资产类型；仓储物流REITs在2024年营收出现下滑，但出租率较为

稳定；产业园REITs在2024年整体营收出现小幅下滑，但不同REITs存在

较大分化，多数REITs在2024年出租率出现下滑。

报告日期：2025年2月11日从特许经营权REITs上市以来的经营状况来看，大多数呈现出较明显

的周期变动特征。特许经营权REITs在2024年整体经营状况相对平稳，但

较2023年略有下滑，其中生态环保REITs在2024年经营状况出现分化；

多数清洁能源REITs在2024年出现下滑，但刚上市的清洁能源REITs表现

较稳定；收费公路REITs在2024年营收和EBITDA相比2023年平均下滑幅

度分别为-6%和-9%。

在政策影响下，2024全年REITs累计分红104次，数量较2023年翻

倍，其中2024年上半年成立的绝大多数REITs和少数2024年下半年成立

的REITs也进行了年内首次分红。2024年REITs总分红金额为84亿，占

2024全年可供分配金额的比例为96%。产权REITs分红比例略低于特许经

营权REITs，都明显高于股票指数。产权REITs最近三年的分红收益率连续

增加，2024年分红收益率均值已经提高到5%，其中分红收益率较高的是仓

储物流和产业园，平均分红收益率在5.3%左右，且明显高于保障房的4.30%。

特许经营权REITs整体也逐年增加，2024年分红收益率为10.5%，其中较

高的是清洁能源和收费公路，在11%左右，明显高于生态环保的8%。