浙江台州蓝庭花园项目开盘整体营销报告.pptVIP

——蓝庭花园开盘整体销报告——;报告目录：

一、台州市场及客群分析

二、工程价格及推售房源设定

三、开盘整体营销方案

四、一期开盘方式设想

五、一期别墅销售利润分析;第一局部;;楼市宏观走势;台州市场走势;椒江区域住宅市场;整体市场小结;宏观市场环境;;;项目名称;别墅竞争市场;;竞争个案分析;工程分析

小区规模大，区域位置尚可

大力度的广告宣传；

营销方式上占有一定的优势，如会所、样板房及小区园林环境的展示，售楼员的专业态度等。

有河流景观资源可以利用，但周边的农民对工程也有一定的不利影响。;;;;;;;;开发商品牌、产品;;

本案前期客户分析

本案别墅客户定位;自08年4月截止当前，蓝庭花园工程累计接待意向客户692组〔本报告中所指意向登记客户是指经过销售员删选后留下来的对工程有一定的购置兴趣并且是具备一定经济实力的客户，但前期销售接待过程中由于工程销售价格未定，故客户的购置能力的大小和购置意愿的强弱尚不能做出很精确地判断〕。;1、客户意向等级分析

意向等级分类标准：A—对产品、价格、品牌等完全认可，根本无抗性，开盘即会购置；B—对产品、价格、品牌等根本认可，但在价格、开盘方式等不明确的情况下，尚不确实是否购置；C—对市场同类产品仍在比较中，或者对本工程产品、价格等还具备一定的抗性，购置意向不十清楚确；D—有购房意向，但对本工程意向不明确。;2.区域分布分析：;3、2008年6-2009年4月意向客户接待量分析;4、意向客户年龄段分析;5、按客户职业类型分析;6、认知途径;本工程目前客户积累情况联排还可以,但多层的电梯景观洋房并不十分乐观。;第二局部;在开发区一带能够与蓝庭花园的排屋形成竞争的类似产品〔排屋、花园洋房、高端高层产品〕量大约在25万方左右，最主要的是新群众西锦御园、绿城玉兰广场、新明半岛这3个楼盘，相应的高端物业面积总量在21万方左右。

目前椒江市场上排屋的量并不多，后期市场主要是对现有存量的消化上，这也直接造成了市场对这局部物业的追捧，虽然价格很高，但相比较而言，产品的优势起到了保值增值的作用。新明半岛的排屋预计??2009年年底推出，目前对外报价为10000元/平方米以上；绿城玉兰广场的高层之前对外价格都说会在15000元/平方米以上，但外界普遍反映这是绿称所采取的一种销售策略，以借此试探市场情况，现在13600元/平方米起；这3个楼盘里面已经销售排屋的只有新群众西锦御园，该楼盘也考虑到市场形势，放慢了建设进度，推迟了二期排屋开盘的时间。

08年4月底西锦御园一期开盘均价9600元/平方米，后期加推的局部加到了10000元/平方米。从销售上来看，一期由于根本上为内部消化，进展顺利。过了10月份，加推局部便受到市场影响变得进程缓慢。与多层一样，在开发商的认可度、产品的先进性、园区的景观和物业管理上等诸多方面我们公司开发的排屋要比西锦御园高出一筹，而且目前已经积累的政府领导、企业老板等高端客户对我们的排屋意向性非常高，再加上排屋的数量仅有124套，这也在一定上抬升了排屋的价值。;蓝庭花园与西锦御园之比较：;目前西锦御园的销售价格在9800—10000元/平方米之间，预计二期推出来的局部排屋将会在此根底上上浮约1000元/平方米，届时约在10800—11000元/平方米之间，取均值约在10500元/平方米之间。

经过上面的拟合比较，我们可以得知我们排屋的价格在11482元/平方米之间，不过考虑到西锦御园绝大局部设置了双车位，并且要业主再另行购置，每个价格为13万，摊到其单位面积价格约增加1000元/平方米，因此，我们建议排屋的价格在12500元/平方米左右较为适宜。;一期开盘排屋房源选择;从目前的工程进度上来看，除了少数几幢排屋外，其余各幢排屋根本上都已经能明显地见到外部轮廓，沿景观水面一带更是已经结顶，会所游泳池也已经在搭建主体工程。工程西边即靠近永宁河和北边靠近道观局部的排屋从现场来看，比预期还要差些，形势较令人担忧，可以说在工程景观没有铺到这些区域的情况下，并不适合做为一期开盘对外销售的目标。;在推售上，结合工程和景观的进度，根本上做到准现房销售，所见即所得，以实景动人，在当前并不景气的情况下，增进客户的信心。因此可以把样板区已经结顶并且在开盘前软硬景根本都能出来的这局部排屋作为一期开盘的主要选择，考虑位置等因素，将好次掺插，均匀销售。

这样一来这些排屋的总体情况在整个排屋里算是不错，可以抵消客户长时间以来对蓝庭花园等待的心情，并且能以本身不低的价格来为工程后期销售奠定高根底，树立好的形象；二来可以给二期推出的那些位置较好的排屋以价格的提高空间，位置较差的排屋也可以通过与一期已经销售的较高价格做比照，以价格上