房地产开发与经营.pptVIP

先勾后买，避免市场低潮期的流拍和贱卖01单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。02市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出“勾地”申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。03名词：勾地制（预申请制度）楼面价格=土地成交价/总建筑面积为什么在土地转让时已可确认楼面价？被拍卖的“熟地”已有容积率的规定即规定了总建筑面积/用地面积楼房最终定价是否一定远高于楼面价格？建安成本+人力成本+税费+利润VS市场风险名词：楼面价格（楼板价）名词：楼面价格（楼板价）“面粉贵于面包”——在此相持阶段，开发商何去何从？延缓开发节奏（但囤地受限）和平退地，或转让土地01房地产开发与经营程序的演变土地储备开发程序概述房地产二级开发程序概述02房地产开发与经营程序231开发设想提出投资机会寻找投资机会选择——投资人的专业眼光与信息搜集投资机会选择2.3.1投资决策阶段项目落实01投资论证02方案比选03合理预测04投资分析决策2.3.1投资决策阶段参与土地出让竞争在建项目收购入股项目公司土地使用权获取2.3.2前期工作阶段1项目申请报告2节能评估3环境影响评价报告4交通影响评价报告专业评价与项目核准2.3.2前期工作阶段3建设工程施工许可证21建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划设计报批2.3.2前期工作阶段01规划设计单位02施工方03监理方04材料供应商05设备供应商合作单位选择2.3.2前期工作阶段全面的组织协调“一协调”合同管理和安全管理“两管”质量控制进度控制“三控”成本控制DCBAE建设施工阶段2.3.3项目管理阶段1自检阶段（预验收，开发单位）3正式全部验收阶段（政府组织有关部门）2初步验收阶段（开发企业、施工、设计、使用单位）4整改处理竣工验收阶段2.3.3项目管理阶段出售：一般居住房产出租：写字楼和商业用房自营：酒店、酒楼组合方式房地产营销2.3.4经营与物业服务阶段01保障设施运行02保证物业使用寿命和价值03生活服务04治安保卫、清洁绿化05专项与特约服务06物业经营物业服务2.3.4经营与物业服务阶段案例：2009-201001上海外滩国际金融服务中心地块（8-1地块）02现为净地（完全拆除平整），暂为停车场03试点“预申请”制度，采用“先招后拍”的土地出让方式，预申请报价不得低于90亿元。04要通过预申请、投标评标和现场竞价三步骤05案例：地块总用地面积5.7公顷，其中龙潭路北侧1.2公顷规划为公共绿地，地下为外滩公共交通枢纽。龙潭路南侧4.5公顷规划为商业、金融、办公、文化综合用地，规划地上建筑面积27万平方米，另地下可建建筑面积10万平方米，建筑限高180米。整个“8-1地块”的商办楼宇比例将占到70％，其余30％为商业、酒店及文化娱乐设施。案例：2009年9月24日发布外滩8-1地块出让预告11月30日，8-1地块预申请结果公布,证大等4家企业入围11月16日，上海房地产交易中心举行外滩8-1地块推介会2010年1月28日，截至领取投标申请表和发放外滩8-1地块招标出让文件2010年2月1日，外滩8-1地块投标、开标活动举行案例：投标资格的投标人，3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，同时已提交的投标保证金不予退还。如果地块因无人投标而最终不成交，则已获得此前呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔等开发商，在预申请阶段即惨遭淘汰。严格的入场门槛导致大批房产巨头的出局。8-1地块周边的五星级酒店8-1地块周边的知名写字楼案例：本土开发商：新黄浦、上海证大、复地集团联合体（包括复星科技、台州林海、上海嘉投）以及中华企业联合体(包括太平洋人寿、泰康人寿)。2月1日9时30分，投标开始，到场竞价的只有4家复地集团联合体报价最高，为93.01亿元；上海证大其次，为91亿元，新黄浦和中华企业联合体报价均为90亿元。13时30分准时开标。主持人公布4家公司的报价：案例：出让文件，商务标的评分标准是通过投标人的净资产、银行存款、商办物业开发量、商办物业持有量等，由9名专家打分。随后是长达3个多小时的评标阶段。根据地块的联合体的综合得分为139.56分，为最高分，上海证