2024-2025年上海楼市年报-或跃在渊无咎-同策研究院正式版.docVIP

“或跃在渊，无咎”2024-2025年上海楼市年报

2025年1月

“或：

表示龙，没有过错。

这意味着在一个结里，当具备了一定的能力和条件后

积极探索尝试新领域高度的状态，此时即便面临风险和

行事，就有机会突破现结构的限制，实现向上跃升或开拓

关键节点的潜在机会

Contents

目录

Part1、弱美元周期下的中国经济对策

Part2、2024年上海楼市发展特征

Part3、上海典型客群分析

Part4、房地产市场趋势策略

2024年国内外经济地产大事件

?2月，央行实施了全面降

准0.5个百分点；

?9月27日起，央行再次

下调金融机构存款准备金

率0.5个百分点，预计释

放长期流动性约1万亿元

?9月美联储不同寻常地以

50BP开启降息周期，11

月降息25BP，将联邦基

准利率降至4.5%-4.75%

?11月8日，十四届全国

人大常委会审议通过：

增加地方政府债务限额

6万亿元，用于置换存

量隐性债务

?2024年1月31日，习近

平在中共中央政治局第

十一次集体学习时强调，

加快发展新质生产力，

扎实推进高质量发展

?2024年4月、9月和12月，

中央政治局对楼市连续

表态，强调稳住楼市

?11月6日，特朗普宣布

在2024年总统选举中

获胜，将于2025年1

月20日正式就职

1

弱美元周期下的中国经济对策

两条主线

未来房地产的趋势预判主要遵循两条逻辑主线：1、大美元周期；2、中国的化债进程

1

?美元周期?化债进程

2026年至2028年，美元周期大概率进入

在经历2015年至2022年间，三次化债进

实质性下行通道，这将对中国的货币政策

程后，2024年10月，财政部新闻发布会

及房地产市场产生较大影响

上官宣：“拟一次性增加较大规模债务限

额，置换地方政府存量隐性债务，加大力

度支持地方化解债务风险。”

2

未来4年美元进入下行周期

美元大周期为18-19年，根据周期趋势外推，2025-2028年美元周期进入实质下行阶段，考虑到美联储近期连续降息，美元周期下降趋势逐渐增强

1971-2024年美元指数走势及周期预测

美元指数周期拟合数

180

160

140

120

100

80

60

美元大周期18-19年左右?2024年9月18日，

美联储开启本轮降

息周期，首次降息

50个基点

?12月18日，美

联储宣布继续

降息25个基点

0.4

0.3

0.2

0.1

0

-0.1

40

-0.2

20

-0.3

0-0.4

美元指数美元指数周期拟合周期预测

数据来源：Wind数据建模：同策研究院

中国货币政策采取“宽货币紧信用”

对比前一轮弱美元周期，考虑到国际货币流入推升基础货币，央行采取货币紧缩政策来降低货币乘数，旨在平抑资产上涨

压力

%

2001-2024年中国存款准备金率及存款利率变化

2001-2024年中国基础货币及货币乘数变化

万亿乘数

25

459

20

15

10

对比前一轮弱美

元周期，中国的

货币政策主要以

收紧为主

40

8

弱美元周期内，

国际热钱流入推

35

7

升基础货币，降

30

低货币乘数平抑

6

资产上涨压力

25

5

204

5

次贷危机，可视

为外部冲击

15

10

3

2

51

0

00

大型金融机构存款准备金率3年期存款利率1年期存款利率

基础货币货币乘数

数据来源：Wind

经济驱动逻辑已改变

在过去的40年里，中国经济依靠人力资本驱动为主（80%），实物资本存量驱动为辅（20%）的增长模式。但近5年来看，

实际GDP增速低于潜在GDP增速，未来通过TFP稳定经济增长是趋势，这也是提出“新质生产力”的底层逻辑

1985-2023年中国人力资本存量、实物资本存量和TFP变化率

1985-2023年中国实际GDP增速与潜在GDP增速对比

25%

16%18%

20%

14%

16%

15%

12%

14%

10%

5%

10%

8%

12%

10%

8%

0%

6%

6%

-5%

4%

4%

2%

2%

TFP（全要素生产率）人力资本存量增速实物资本存量增速

0%0%

生产函数

GDP增速全要素生产率

（涵盖除劳动力和实物资本之外

的所有可能影响经济增长的因素，

其中最重要的是技术和制度）

实物资本

（包括厂房设备、交通

工具等有形资产）

人力资本

（劳动力质量）

劳动力数量

实际GDP增速潜在GDP增速

数据来源：Wind数据建模：同策研究院

地方化债的可能方向

从地方化债的路径来看，一方面通过地方专项债务实现对历史隐形债务的转置，实现长债替短债；另一方面