2024年北京房地产市场回顾及2025年展望正式版.ppt

2024年第四季度，位于中关村与丽泽区域的两个新项目交付，新增办公面积12.9万平方米。全年新增供应总量仅录得19.2万平方米，同比降幅达74%，市场供应的扩充步伐显著放缓。本季度新租交易面积总量环比下降13%。全年新租需求总面积同比减少5%，但搬迁交易持续增加，占全年新租面积的80%，占比再破历史纪录。从行业来看，TMT板块成为驱动新租需求的主力军，人工智能、大数据与平台互联网等关键赛道发挥支柱作用；金融行业紧随其后，受行业整合深入推进的影响，缩减面积现象持续，新租需求下降明显；专业服务需求稳列第三，律所、咨询类客户的升级搬迁动作不断。此外，以快消品、汽车及食品为主的消费品制造业的需求稳步提升，跻身前四大行业。得益于国有及头部企业的多笔大面积成交落位，以及退租数量同比回落，全年全市净吸纳量达34万平方米，带动全市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0%。其中甲级市场贡献净吸纳量总量的81%。新兴区域以及中关村、望京等科技中心去化表现位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分金融、科技、医药企业整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高。

租金方面，以价换量的局面持续，各级降幅进一步扩大；年末全市平均租金面价同样本比环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅10.7%。其中，超甲级办公楼租金降幅在各级市场中最为显著。受高租金楼宇占比较多、空置率较高等因素影响，金融街、王府井、CBD、望京等区域全年跌幅高于市场平均。

2024年第四季度，北京零售物业市场迎来四大商场盛大启幕，总体量42.9万平方米，使得全年新增供应逼近100万平方米。其中两座为外围的区域购物中心，两座为次级商圈的城市更新项目。此外，诸多老牌项目如金源新燕莎MALL、双安商场、当代商城等陆续启动调改升级，未来将通过增加餐饮与生活配套占比来应对市场消费格局的转变。2024年1-11月北京社销总额同比下降2.8%，其中餐饮收入和穿类商品零售同比分别下降5.1%和3.9%，可选消费面临更大的下行压力，消费者在选择商家品牌时对人均花费的考量更趋敏感。餐饮商家更趋倚赖直播、团购等渠道获客引流，新增门店也更集中于平价品牌。全年餐饮新增店铺占比48%，其中烘焙甜品（如石头先生的烤炉、KumoKumo、祐禾面包）及小吃快餐（如寿司郎、肉肉大米、滨寿司）均有增长。非核心商圈的新增项目和调改中的老牌项目给予了餐饮品牌更多的可选空间。运动户外、奢侈品等“穿类商品”品牌布局有所放缓，全年服饰鞋包新增店铺占比同比下滑4.2个百分点至25%。同样提供情绪价值、但人均花费更低的杂货礼品、二次元等生活方式业态热度上涨明显，体现当前的消费平替现象。珠宝首饰及儿童业态拓店稳健。美容保健、娱乐体验等生活服务类业态有所缩窄。在各项目积极调整和丰富业态、品牌结构之下，全年净吸纳量同比提升38%至87.5万平方米，季末空置率同比下降0.7个百分点至7.3%。

在性价比较低的项目调改带动下，季末全市购物中心首层平均租金同样本比环比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累计下跌1.2%，非核心商圈由于品牌调整或装修调改项目较多，招商方向以吸引客流为首要目的，其更换的网红餐饮及生活配套占比增加后一定程度上限制了业主租金报价水平。CBD、王府井、西单等核心商圈优质项目虽仍然为品牌布局首选，但租赁谈判期也有延长，租金开始松动。

2024年第四季度，北京连续两季无新增高标仓储物流项目交付，全年合计放量33.2万平方米。以供应链及合同物流企业为代表的第三方物流占全年总新租面积的35%，而高新电子及医药类企业回流至自用园区导致制造业需求有所下滑。全年净吸纳量历史首次为负值达-9.3万平方米。在企业业务缩减及成本考量、老牌物流基地转型提速等因素的影响下，存量租户换迁至区位、品质条件相近、租赁成本更低的项目，成为市场需求主旋律。在此影响下，大兴京南、顺义其他成为租户迁出现象最集中的子市场。与此同时，大兴京南、马驹桥及通州等子市场内率先调低租金的高标仓凭借性价比优势，吸引了更多来自邻近农民仓、低标仓的租户迁入。年末全市空置率维稳在24.4%的历史高位。平均租金连续第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同样本比跌幅走阔至-9.2%。平谷马坊、顺义其他、大兴京南等空置率较高的子市场领跌；顺义空港、马驹桥、亦庄经开区等传统核心子市场亦有小幅下跌。

廊坊本季度自2021年供应浪潮初始以来首次单季无新增项目交付，全年合计放量58.3万平方米，同比减少一半。季内净吸纳量录得22.0万平方米，新租需求以第三方物流为主、传统制造业为辅。核心子市场北三县表现亮眼。全年业主以价换量策略持续激发市场活力，第三方物流、传统制造业分别录得新租占比47%及31%，助推全年净吸纳量攀升至历史新高点达85.5万