2024-2025年上海楼市年报-或跃在渊无咎-同策研究院正式版.ppt

“或跃在渊，无咎”2024-2025年上海楼市年报2025年1月

“或：表示龙，没有过错。这意味着在一个结积极探索尝试新领域里，当具备了一定的能力和条件后高度的状态，此时即便面临风险和行事，就有机会突破现结构的限制，实现向上跃升或开拓关键节点的潜在机会

Part1、弱美元周期下的中国经济对策Part2、2024年上海楼市发展特征Part3、上海典型客群分析Contents目录Part4、房地产市场趋势策略

2024年国内外经济地产大事件??2月，央行实施了全面降准0.5个百分点；9月27日起，央行再次下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计释放长期流动性约1万亿元11月8日，十四届全国人大常委会审议通过：增加地方政府债务限额9月美联储不同寻常地以50BP开启降息周期，11月降息25BP，将联邦基准利率降至4.5%-4.75%??6万亿元，用于置换存量隐性债务?2024年1月31日，习近平在中共中央政治局第十一次集体学习时强调，加快发展新质生产力，扎实推进高质量发展11月6日，特朗普宣布在2024年总统选举中获胜，将于2025年1月20日正式就职??2024年4月、9月和12月，中央政治局对楼市连续表态，强调稳住楼市

1弱美元周期下的中国经济对策

两条主线未来房地产的趋势预判主要遵循两条逻辑主线：1、大美元周期；2、中国的化债进程1?美元周期?化债进程在经历2015年至2022年间，三次化债进2026年至2028年，美元周期大概率进入实质性下行通道，这将对中国的货币政策及房地产市场产生较大影响程后，2024年10月，财政部新闻发布会上官宣：“拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险。”2

未来4年美元进入下行周期美元大周期为18-19年，根据周期趋势外推，2025-2028年美元周期进入实质下行阶段，考虑到美联储近期连续降息，美元周期下降趋势逐渐增强1971-2024年美元指数走势及周期预测美元指数18016014012010080周期拟合数?2024年9月18日，美联储开启本轮降息周期，首次降息50个基点0.4美元大周期18-19年左右0.30.2?12月18日，美联储宣布继续降息25个基点0.10-0.1-0.2-0.3-0元指数美元指数周期拟合周期预测数据来源：Wind数据建模：同策研究院

中国货币政策采取“宽货币紧信用”对比前一轮弱美元周期，考虑到国际货币流入推升基础货币，央行采取货币紧缩政策来降低货币乘数，旨在平抑资产上涨压力2001-2024年中国存款准备金率及存款利率变化2001-2024年中国基础货币及货币乘数变化%万亿乘数25459403530252015105876543210弱美元周期内，国际热钱流入推升基础货币，降低货币乘数平抑资产上涨压力2015105对比前一轮弱美元周期，中国的货币政策主要以收紧为主次贷危机，可视为外部冲击00基础货币货币乘数大型金融机构存款准备金率3年期存款利率1年期存款利率数据来源：Wind

经济驱动逻辑已改变在过去的40年里，中国经济依靠人力资本驱动为主（80%），实物资本存量驱动为辅（20%）的增长模式。但近5年来看，实际GDP增速低于潜在GDP增速，未来通过TFP稳定经济增长是趋势，这也是提出“新质生产力”的底层逻辑1985-2023年中国人力资本存量、实物资本存量和TFP变化率1985-2023年中国实际GDP增速与潜在GDP增速对比25%20%15%10%5%16%14%12%10%8%18%16%14%12%10%8%6%0%6%4%4%-5%2%2%TFP（全要素生产率）人力资本存量增速实物资本存量增速0%0%生产函数实际GDP增速潜在GDP增速GDP增速全要素生产率实物资本（包括厂房设备、交通工具等有形资产）人力资本（劳动力质量）劳动力数量（涵盖除劳动力和实物资本之外的所有可能影响经济增长的因素，其中最重要的是技术和制度）数据来源：Wind数据建模：同策研究院

地方化债的可能方向从地方化债的路径来看，一方面通过地方专项债务实现对历史隐形债务的转置，实现长债替短债；另一方面，结合美元弱周期、国内增长模式转换以及房地产行业稳风险，政府会通过积极财政政策引导国内外资本替代部分刚性财政低效支出1.通货膨胀2.债务转移3.债务置换4.支出控制??货币政策采取“宽货币紧信用”居民杠杆的再扩张空间不大化债可能的方向???通过地方专项债务实现隐形债务转显性，用长期债务置换短期地方专项债可用于收购存量商品房和土地储备2025年1月出台《关于促进政府投资基金高质量发展的指导意见》政策，为地方政府投资新兴产业进行兜底?政府通过积极财政政策引导国