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佳程广场工程上市期包装专案
策略规划
推广建议
目录
市场分析
一、市场分析
1、北京市写字楼/商住楼的供给与需求分析:
北京市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新工程不断涌现，“佳程广场〞工程占未上市工程的16.51%。〔资料来源于央视调查咨询中心〕
万m²
空置率
消化率
占有率
由于写字楼/商住楼市场在1998年前投入量过大，导致1998-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。
一、市场分析
2、北京市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析:
万m²
一、市场分析
3、北京市写字楼/商住楼的区域分布分析:
东三环路：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸行业为主，占50%以上。具体有幸福大
厦、中旅大厦、京信大厦、昆仑饭店等。
霄云路：重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。
机场高速路：为开发重点区域，交通及其便利，是进出北京市中心的主要地段，约占15%左右。
亮马桥路：百货业及涉外饭店集中区域，环境好，专业配套完善，是窗口区域，约占5%左右。
其他：比较分散，约占10%左右。
一、市场分析
4、东三环路商圈分析：
东三环路
核心商圈
多年历史
日客流量100000多人
日成交额数亿元
商务圈
霄云路/亮马桥路/新源南路
/联合国开发署〔使馆区〕
文化圈
世纪剧院/农展馆
金融圈
中行/工行/农行
餐饮娱乐圈
红子鸡海鲜大酒楼/希尔顿大酒店
生态圈
朝阳公园/莱太花卉市场
信息圈
报业/通讯
交通圈
机场高速路/公交便捷
医疗圈
北京军区总医院分院
商业圈
燕莎友谊商城
人流、资金流、信息流
一、市场分析
5、佳程广场工程规划概况：
二、SWOT分析
1、优势：
工程核心优势
竞争力
？户型，总价款低，方便购置
东三环路商圈，构成“佳程广场〞的巨大市场潜力
酒店式效劳，细致周到；生活无忧
精装修，省时省事省力，“拎包即住〞
地段是“佳程广场〞最重要的优势
二、SWOT分析
2、劣势：
交通：地处旺地深巷〔南银大厦〕，交通是否便利？
电梯：？
历史：本案建造期长，未免会造成社会美誉度差？
价格：单位价格偏高？〔均价多少？〕
居住：户型如何？每层户数如何？人流如何？
三、策略规划
商住楼
大多数客户认为商住楼是以住宅
演变而来，形象力较弱；
区域内，并不缺乏此类产品销售
情况不甚乐观；
无鲜明差异，不能凸显竞争力。
写字间
工程周边近交通、近环境无法匹
配写字间功能；
写字间市场，空置率高；
无竞争力，难以达成销售；
销售周期过长。
住宅
无中庭，无园区；
北向的单元，销售阻力大；
无住宅的配套环境；
均价价位如何？
酒店
近郊通环境无法适应其客流要求；
启动资金数巨大、管理庞杂；
货币回笼缓慢，存在一定风险。
1、工程定位论证：
三、策略规划
2、工程定位：
商务公寓
酒店式公寓源于欧洲，是在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家〞。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，近两年在上海、北京均有开发。由于酒店式商务公寓提供的商务效劳更多地迎合了信息化时代日益加快的生活节奏对时间的需求，被广阔商务人士所接受，结合“佳程广场〞的产品特征和东三环核心商业区的特色，将工程定位在：
将商务活动、个性化商务居住与国际标准酒店式效劳有机结合，
利用国际商务公寓，以全方位高层次的星级效劳为“商务人士〞
在东三环核心商务区营造一个“随时起降〞的商务生活平台。
三、策略规划
3、竞争区隔：
个性化的商务居住
和自助式家居效劳，
真正实现宾至如归
从事商务活动
和酒店式效劳
提供商务居住
和酒店式效劳
无论是设施，
还是效劳，
质量是差异
佳程广场
商务公寓
商住楼
酒店
住宅
写字楼
三、策略规划
4、目标群界定：
中产阶层/特定人群
新经济新环境的新贵一族
地位优越的小资群体
无家，无忧，有资金的单身贵族
使用者
三、策略规划
5、核心概念：
让资本为您工作
新资本主张
面积（㎡）
价格（元/㎡）
总价（元）
首付款30%（元）
月还款/月回报
年还款/年回报（元）
收回成本的时限（年）
收回成本后还款期总回报（元）
30年累积回报（元）
投资
50
7000
350000
105000
2761.64
33139.68
出租收益
100
元/天
3000
33139.68
9年
零9月
9000
1080000
36000
承诺收益
50
元/天
1500
33139.68
19年
5零月
540000
18000
三、策略规划
面积（㎡）
价格（元/㎡）
总价（元）
首付款30%（元）
月还款/月回报
年还款/年回报（
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