天津泰达城项目前期产品建议方案80PPT.pptxVIP

泰达城项目解析;一、看市场;一、看市场;中国经济增长第三极——环渤海经济圈;;周边动态：海河开发给区域市场带来活力，

老城厢历史文脉情节有效支撑市场;;项目自然条件分析展望;;二、看竞争;二、看竞争;2007年8块新上市地块情况分析;;目前中高档住宅项目在中心区板块、大梅江板块、北部中心板块比较集中

北部中心区正成为中高端住宅的发展重心，目前上市产品以舒适性二居、三居为主力。

如何寻求市场差异点，中高端品质住宅，是否只局限于二、三居？;;户型面积及总价;六大板块中高档住宅加权平均售价为7591元/平米，处于较高水平

加权平均销售速度为7198平米/月，销售速度比较理想

各板块综合比较，售价与销售速度成反比关系，在同等条件下，市场比较重视性价比优势;;北部中心板块;项目名称;项目名称;2、竞争项目分析;2、竞争项目分析;前提：开盘时间假设在2008.8.8前后;三、看客户;重点：目标客群层次

置业目的

购买目的

我们的产品将给客户带来什么？;（1）异地置业类型（异地置业成为可能）

殷先生告诉记者，他准备到天津买房主要有三点的考虑：首先，天津房子价格相对低，50万元能在市中心买到不错的房子；其次，天津现在有蓝印户口政策，投资三四十万元就可以申请蓝印户口，两年后可以成为天津人，这对于像他这样有孩子的外地人来说很有吸引力；第三，京津城际铁路明年就将开通，从天津到北京车程只有30分钟，在天津居住，在北京上班也不是不现实。

由于消费起点相对较低，更多的北京购房者将进入天津市场置业，这种变化一方面可能会平抑北京地区房价，同时也将推动天津房地产市场价格的提升。虽然天津房地产发展空间很大，但单纯投资性产品还需谨慎。;（2）本地需求：停车难！

天津常住人口1402万，机动车现保有量达到了115万余辆。据天津市公安交管局调查，天津市区８８０个居民小区中，８０％无法满足停车需求，不同程度存在着占路停车问题。

车位已经升级为住宅小区配套设施中不可调和的首要矛盾。据了解，目前本市已入住住宅项目中，车位与户数比例大都不超过0.5：1，一些配套相对较好的小区也很难超过0.7：1。即使是声称改善车位标准的在建项目，也很难有谁能做到1：1。而大多数住宅小区中，私家车占有率早已经突破六成。并且由于物业管理、收费标准、地下车位出售等种种原因，还造成了原规划或承诺中的车位数量减少。这就意味着，一个小区中可能会有10%以上的业主有车开却没有地方存车。

大李就是因为最近听说了很多关于小区车位纠纷的问题而影响了买房的情绪。“存车位能保证让业主回家都有的用吗？”大李在好多售楼处都问了同样的问题，就没听到一声痛快的“没问题”。;三、看客户;三、看客户;三、看客户;客户需求指标性分析（来自相关机构的内部资料）;2、选购房屋的因素表现特征：

交通、地段、价格成为影响消费者三大主力因素;3、选购房屋区域的倾向性：

河西、南开是天津市民置业首选区域

河西、南开、和平是投资的目标区域;4、未来价格预期分析

近半消费者认为“未来价格将小幅上涨”;;四、看产品;预期面临的竞争形势复杂，表现在一方面预期供应量的加大，另一方面品牌开发商的介入。

本案：差异化路线、简单直接、精细体现价值;政策限制——90平米以下户型须占总建筑面积的70%，小面积户型所占比例大，不可避免将出现整体档次下降，因此在上述理想化市场定位基础上户型面积将趋于较小一档，以顺应主流需求；

需求层面——从调研问卷结果分析：80-90平米二居是仅次于90-110平米二居的需求重点，大大高于一居，因此在90平米以下户型中以80-90平米二居作为主流产品；

风险控制——一居主要作为过渡和投资产品，数量过大将使项目整体定位发生质变，销售风险大大增加，故比例低于二居；三居作为升级产品，在整体定位降低前提下，所占比例不应过大，与30%面积比相适应。;规划原则;规划布局原则;2梯4户高层板塔，其中标准层由1户55-65㎡一居和3户80-90㎡二居组成。一层部分为底商（33层）;;客户特征——由于户型面积减小，在销售单价基本不变的前提下，总价将普遍降低，原以较强经济实力为支撑的升级型客户为主的定位目标将更多向年轻化、初次置业型转变;户型演变原则;;;;产品定位原则;本案户型设计要点;本案户型设计要点;90㎡以下;90㎡以下;1+1户型组合（前页户型组合）;细节建议;规划理念原则;规划理念原则;规划理念原则;规划理念原则;规划理念原则;规划理念原则;规划理念原则;规划理念原则;项目名称;海派风格

柔和曲线