房地产项目贷款后评价及案例分析.ppt

房地产开发贷款业务培训房地产工程贷款后评价及其案例分析2005.12

房地产工程贷款后评价及其案例分析

——总行房地产信贷部业务监管处周文彪楼铁萍

内容提要

●房地产工程贷款后评价概论●房地产工程贷款后评价内容●房地产工程贷款后评价方法和步骤●房地产工程贷款后评价报告格式●房地产工程贷款后评价案例

房地产工程贷款后评价概论●房地产工程贷款后评价问题提出的背景●房地产工程贷款后评价的定义●房地产工程贷款后评价的目的和意义

房地产工程贷款后评价问题提出的背景●工程贷款管理制度要求—中国农业银行中长期贷款工程后评价方法〔农银发[1997]222号〕该方法对中长期贷款后评价的资格及根本内容首次作出制度性规定。但过于简单，缺乏可操作性。—中国农业银行固定资产贷款管理方法〔农银发[2005]10号〕该方法2005年1月出台，在第八章中对贷后管理及后评价提出了明确要求，提出中长期固定资产贷款实行后评价制度。—中国农业银行房地产开发贷款业务监管方法〔农银发[2003]387号〕该方法2003年9月出台，是房地产工程贷款贷后管理的主要方法，在第六章中对后评价工作提出了原那么要求，并设计了后评价表。

房地产工程贷款后评价问题提出的背景●调查评估和贷后监管的需要—房地产工程审批发放及运作情况目前我行现有房地产法人贷款约2000亿元左右，其中大多为工程贷款。截止今年9月，总行自2000年以来约审批同意发放300多笔房地产工程贷款，涉及金额1000亿元以上。总行每半年通过NOTES要求分行上报一次工程贷款运作情况表，要求每年至少一次上报工程贷款运作情况报告。从局部分行上报的情况来看，一些工程实际运作状况与初期调查评估有很大出入，工程运作出现重大风险，有的归于失败。出现风险和失败的原因何在，从总行到分行都没有进行系统的深入的总结评价。—房地产工程贷款的监管思路为了加强工程贷款管理，总行房地产信贷部在2005年房地产信贷工作要点和在上海召开的房地产信贷工作现场会上，都提出房地产工程贷款要建立后评价制度。拟下发房地产工程贷款后评价的通知，重点对2004年以来总行审批发放的工程贷款进行后评价

房地产工程贷款后评价问题提出的背景

房地产工程贷款后评价的定义●工程管理的生命周期理论根据工程管理的生命周期理论，因工程生命周期各阶段的不同特点，工程评价可以分为三局部内容：即工程前评价〔工程评估〕、工程中评价、工程后评价。由于这三个阶段工程管理内容和侧重点不同，其工程评价内容也不同。

房地产工程贷款后评价的定义

房地产工程贷款后评价的定义

房地产工程贷款后评价的定义

房地产工程贷款后评价的目的和意义●存在的认识问题从目前我国的情况看，人们对工程评价问题多集中在前评估上，对中评价和后评价那么看的不是很重。目前主要存在两种问题：一是工程后评价无用论，认为开展此项工作会占用大量的工作时间和必要费用，与工程评估相比不能产生效益；二是认为开展后评价是自我揭丑，是对前面项目评估的自我否认。

房地产工程贷款后评价的目的和意义

房地产工程贷款后评价的目的和意义

房地产工程贷款后评价内容●借款人资信评价●工程实施后评价●工程财务效益后评价●工程贷款审批内容执行情况分析、工程监管过程中存在的问题及贷款平安性分析●贷款的综合效益分析●总结与评价

借款人资信评价

借款人资信评价具体来说，对借款人财务状况及偿债能力评价主要包括：●评价借款人在工程经营期内的总资产、总负债、所有者权益、存货、应收帐款、预收帐款、银行借款、对外担保及其它或有负债的规模、构成和增减变动情况，据此判断借款人的财务报表真实性及财务处理的合理性、准确性。计算的指标主要是：资产负债率、流动比率、速动比率、存货周转率。●评价借款人在工程经营期内的销售收入、净利润、现金流入、现金流出等，据此评价借款的人盈利能力、偿债能力和支付能力。计算的指标主要是：销售利润率、总资产利润率、净资产利润率、净现金流量。

借款人资信评价

借款人资信评价●存货占流动资产比重＝〔存货/流动资产〕×100％●预收帐款占流动负债比重＝〔预收帐款/流动负债〕×100％这两个指标都属于结构比重指标，可以反映未来的获利能力和销售水平。

借款人资信评价对借款人在贷款期内的信用状况、信用等级、还本付息等情况的调查分析：评价指标主要是贷款付息率、到期贷款收回率、存贷比率、销售归行率。累计收回贷款金额其中：到期贷款收回率＝———————————×100％贷款总金额企业在银行存款存贷比率＝————————————×