2024上海楼市年度总结及展望.docVIP

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政策端—2024年政策回顾

新房

二手房

市场

1月

外围区域边际调整

?、青认浦定、人奉才贤，有非条沪件籍放无松房限，社购保/个税缴

纳三年，可在新城区域购?套房，资格由

家庭调整为个人。

?、外非环户外籍区?域年单个身税可或购社房保，可在外环以

外区域（崇明区除外）限购?套住房(含新

建商品住房和二手住房)

5月27日

“沪九条”优化限购、信贷政策

?、缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税

年限，由?年调整为?年；

?、扩大购房区域；

?、取消离异购房限制，调整住房赠与规定；

?、多子女家庭可增购?套住房；

?、下调首付比例及贷款利率；

?、提高公积金贷款额度；

?、降低公积首付比例；

?、增加“以旧换新”补贴

9月29日

调整限购、信贷、税收等沪七条

?、外环外社保或个税满?年可买房；

?、非沪籍居住证积分达到标准分值、社保/个

税满?年，在购房住房套数方面享受沪籍家庭

的待遇；

?、临港新片区工作可在临港新增?套；

?、首付比例下调：首套??%，二套??%，另外，

?+?二套房为??%；

?、落实国家降低存量房贷利率政策；

?、増值税征免年限?年改?年；

?、适时取消非普通住宅、普通住宅标准（暂未

执行）

11月18日

降契税及取消普宅认定标准

?个税：与原政策一致，满?唯一免征个税，

而不满五或不唯一，一律按?%征收个税（原

普宅?%、非普宅?%）。

?增值税：满?年即可免征增值税（原普宅免

，非普宅差额?%），不满?年按?%全额缴纳

增值税。

?契税：适用与全国统一的个人购房契税优

惠政策，即将现行享受?%低税率优惠的面

积标准由??㎡提高到???㎡。

土拍

规则

3月

中小套面积标准提升

?、中小套面积标准提升

多层、小高层、高层的中小套住宅

建设面积上限调整为???、???、???

平方米

6月

取消限价，地价、房价再无上限

?、??年第三批公示的土拍信息中，不再

规定最高报价，按“价高者得”的原则确

定竞选人；在地块的竞价承诺书中，不再

设定“房地联动价”

8月

开启“双高双竞”

双高双竞（两轮竞价、两轮高品质建设）：

?、首轮竞高品质；?、首轮竞价；?、第二

轮竞高品质：?、第二轮竟价，价高者得

确定竞得人

政策端—2025年政策储备与方向

土地竞买要求建筑规范四限财税

·取消???%自有资金的限制

·同的外建环筑外规或范重标点准新城区域运用不

·飘窗?.?→?.?m

·套内半敞空间＜?㎡→套内??%

·阳台进深?.?m→?.?m

·阳台低建筑形态（如多层）放松开敞

·一议风貌项目放松肌理限制及一案

·超低能耗放松墙体计容方式

限购：

·逐步放松社保，在外环外

·优化人才引进与落户条件

·放松企业购房在风貌

·放开补丁限购，如离婚、法拍

限价：

·除价向格上的：向限市制场行化性靠的拢情，况趋下近，解一

案一议

·备价向格下下：限行价可略有松动，部分具

·积金提成升本公积金贷款额度，降低公

·继续跟下随调中央财税政策，如LPR

·首套放房宽贷多款套优房惠认定标准，享受

·费，降趋低向交新易房环补节贴的税费及中介

数字楼市—土地数据及预判

量价/

年份

21年

22年

23年

招拍挂宅地

成交建面

（万方）

1200

1102

890

其它出让宅地

成交建面

（万方）

131

66

105

总成交

建面

（万方）

1331

1168

995

招拍挂宅地

成交金额

（亿元）

2398

2839

2200

其它出让宅

地成交金额

（亿元）

279

508

461

总成交

金额

（亿元）

2677

3347

2661

1：低价倾销的落幕

2：少了，但没那么的少

3：哪里冒出的一千亿？

24年372161533138510282413

25年

(预计)

2300

数字楼市—新房数据及预判

量价/

年份

21年

22年

23年

供应面积

（万方）

811

1147

1024

成交面积

（万方）

1050

1016

909

成交套数

（万套）

9.4

8.9

8.0

备案均价

（元/㎡）

55437

64104

66947

价格指数

100

101.5

103.9

1：失守的都在郊区

2：彷徨的风貌

3：山不转只能水转的价格

24年

7456895.7

76726

106.8

(预计)

25年

619560

4.873000110

数字楼市—二手房数据及预判

量价/

年份

21年

22年

23年

成交面积

（万方）

2310

1324

1492

成交套数

（万套）

28

16

18

备案均价

（元/㎡）

40217

39