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2023年价格鉴证师考试《价格鉴证案例分析》试题真题及答案二

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（一）为鉴证某房地产2020年5月1日的市场租金，在该写字楼附近选取了三个与其相似的房地产的交易实例为可比实例，具体情况见表1，该类房地（江南博哥）产市场租金2020年1月1日至2020年5月1日平均每月比上月下降0.5%。

表1可比实例价格修正和调整表根据上述资料回答下列问题。

[单选题]1.对可比实例进行修正过程中，计算错误的是()。（单选）

A.可比实例1的交易情况修正系数1/（1－2%）

B.可比实例2的成交日期修正系数1/（1－0.5%）2

C.可比实例2的房地产状况修正系数1/（1－1%）

D.可比实例3的每月每平方米比准租金约为67元

正确答案：B

参考解析：B项，对于可比实例2的成交日期修正系数，计算时应该考虑到从2020年1月1日到5月1日每月租金平均下降0.5%的影响，即需要应用四个月的租金下降率进行修正，而不是仅两次修正。正确公式应为：（1－0.5%）4。

表1可比实例价格修正和调整表根据上述资料回答下列问题。

[单选题]2.在鉴证基准日，该房地产每月每平方米简单算数平均市场租金约为()元。（单选）

A.70.13

B.63.12

C.66.70

D.69.21

正确答案：C

参考解析：根据可比实例修正和调整后的数据，计算鉴证基准日的市场租金如下：

可比实例1修正后的价格＝60×1/（1－2%）×1/（1－3%）≈63.44（元）。

可比实例2中，成交日期修正系数（从2020.3.1到2020.5.1，共2个月，每月下降0.5%）为：1/（1－0.5%）2。修正后的价格＝70×[1/（1－0.5%）2]×1/（1－1%）≈71.23（元）。

可比实例3修正后的价格＝68×[1/（1－0.5%）]×1/（1＋1%）≈67.43（元）。

则利用简单算术平均市场租金计算：平均市场租金＝63.44＋71.23＋67.433≈66.70（元）。

表1可比实例价格修正和调整表根据上述资料回答下列问题。

[判断题]3.运用市场比较法鉴证房地产价格，条件是在鉴证基准日近期具有较多相同房地产交易和各可比因素能够量化。()（判断）

A.正确

B.错误

正确答案：B

参考解析：运用市场法必须有一定的前提条件，主要包括：①要有一个活跃的公开市场。②参照物及其与鉴证评估标的可比较的指标、技术参数等资料是可以收集到的。

表1可比实例价格修正和调整表根据上述资料回答下列问题。

[判断题]4.房地产区位是指房地产的空间位置，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。()（判断）

A.正确

B.错误

正确答案：A

参考解析：房地产区位是指房地产的空间位置，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。其主要特点有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现等。

表1可比实例价格修正和调整表根据上述资料回答下列问题。

[多选题]5.下列建筑中难以采用市场法鉴证价格的有()。（多选）

A.学校

B.机场

C.古建筑

D.写字楼

E.标准厂房

正确答案：ABC

参考解析：市场法的应用范围较广，但其缺点是，需要有公开活跃的市场作为基础，如果市场发育不充分，缺少足够的可比数据，则难以应用。如公益性建筑及在建工程、列入政府定价和政府指导价目录的商品及服务、专用产品、自制设备以及受到地区和环境政策严格限制的商品等。学校、机场和古建筑由于其特定的社会功能或历史价值，市场流动性较差，难以找到足够的可比交易案例，故不易采用市场法鉴证价格。

（二）某幢无电梯的旧商住楼建筑面积3000m2，租金1.8元/（m2·天），空置率15%。有电梯的类似房地产租金2元/（m2·天），空置率10%，一年按365天计。现单独加装电梯的必要费用为400万元，而重置该房地产时随同加装电梯的必要费用仅为200万元。该商住楼的重置成本为3500元/m2，经济寿命为40年，预期剩余寿命为30年，报酬率为8%；设施设备的重置成本300万元，已使用10年，平均经济寿命15年；装饰装修重置成本1000元/m2，已使用4年，平均经济寿命8年。设施设备的残值率为2%，装饰装修残值率为0。

根据上述资料回答下列问题。

[单选题]6.下列关于该商住楼功能性贬值说法正确的是()。（单选）

A.功能缺乏贬值

B.功能落后贬值

C.功能过剩贬值

D.功能可修复贬值

正确答案：A

参考解析：功能贬值又称为无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能贬值可分为三种：①功能缺乏贬值。即因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏造成的建筑物价值减损。如办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。②功能落后贬值。即因建筑物中某些部