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关于维修改造项目投资控制经验初探.

摘要：随着可持续发展及“绿色建筑”理念的推广，维修改造项目日趋增多。本文分析了维修改造项目的特点、投资控制的难点等，并以一个改造项目为例浅谈了维修改造项目投资控制的有效措施，旨在为维修改造项目投资控制工作提供指导。

关键词：维修改造项目；投资控制；特点；难点；措施

房屋是社会的财富，是业主最重要的财产之一，加强房屋的维修改造，能使其“物尽其用”；可以使房屋完好、增值，有利于延长其使用寿命，减少房屋的自然淘汰率；做好房屋建筑的维修和保护，使其能充分地为社会服务，在一定程度上能缓解供需矛盾。

一、维修改造项目的特点

维修改造项目与新建项目在管理上有很多共同点，但维修改造项目有一些自身的特点，而这些特点却对维修项目能否顺利及改造造价均影响较大。故在维修改造项目管理中应针对性地开展工作，使项目顺利进行，并有效项目控制投资。

维修改造项目与新建项目相比，它有如下特点【1】：

①维修改造项目更繁琐；

②涉及各方协调的事务多；

③施工技术更复杂；

④施工组织难度大；

⑤很多时候不能像新建项目有一套正常的施工顺序；

⑥受场地限制较大；

⑦不可预见的情况多；

⑧方案变动的概率要远大于新建项目；

⑨材料管理更复杂，尤其是新旧材料的交叉管理；

⑩要求工程相关各方工作时要更加配合及细致。

二、维修改造项目投资控制的难点

维修改造项目存在诸多不确定因素、工程量较难核算、原始资料不足或缺失等特点，这些都增加了投资控制的难度，具体难点有以下几方面：

1、需求方案不确定

维修改造项目普遍存在管理制度不完善、可操作性不强的现象。发包人事先没有确定一个完善、明确的需求方案，只是有了一些大概的想法后就开始实施，结果在施工中才发现有很多问题需要重新考虑，出现了“边干边改”的现象，容易导致工程投资失控。

2、标准规范定额缺项

一般土建安装工程都有详细的结构构造措施，施工规范及质量检验验收标准，确定造价所依据的定额项目也比较齐全，详细具体。而有关维修改造项目设计、施工、计价等方面的法规较少或不细致明确，如保护性拆除定额缺项，使计价工作控制缺乏足够的依据。

3、施工方案变化多

装饰维修改造项目是以实现建筑物的功能为前提，以美学为原理。由于施工工艺、技术、材料更新较快，人们的审美观点也在不断变化，业主对装饰效果的要求往往是一天一变化，甚至存在只注重效果而忽视功能的情况，使得装饰维修改造项目具有相对动态性及不可控性，为工程的投资控制带来难度。

4、设计变更和工程量签证单多

大多数维修改造项目的共同特点是工程设计图纸内容不到位，工程量多以现场经济签证为主，且隐蔽工程较多。对维修工程的审核也主要是“秋后算账”式的工程竣工结算，施工单位常利用业主管理经验不足、施工工期较长等特点，办理很多设计变更和工程签证单，工程量和工日往往重复计算，给工程结算留下隐患。

5、材料品种多、规格多、品牌多、价格差异大

有的施工单位只把品牌、单价、数量及合计金额列出，而不写清规格、型号。由于装修材料规格、型号不同，价格差异很大。不写清规格、型号，施工单位购买材料时可能出现很大出入。对材料准确把握的难度大，对询价工作质量要求较高。

三、以一个工程实例浅谈维修改造项目投资控制措施

（一）某改造项目背景介绍

某项目装饰装修工程维修改造，有明确的投资限额，但需要尽快投入使用，工期紧迫，使用单位事先没有确定一个完善、明确的需求方案，改造范围不明确，只有大概的想法便开始设计、施工。改造后的部分会议室要达到国际接待标准，施工单位的选择未通过公开招投标，未对投资、效益、功能间的最佳结合点进行论证，存在对功能改造不足、对功能需求预判不足、盲目追求装饰效果、新旧改造设备或系统不匹配影响使用等现象。导致在施工过程中甚至部分部位施工完成后才发现有的功能需重新定位，改造方案未固化，出现了“边干边改”的现象，投资控制工作困难。

（二）采取的投资控制措施

鉴于维修改造项目项目的具体特点及难点，结合上述维修改造项目项目的具体背景，笔者认为，在维修改造项目投资控制及管理工作中要做好以下几方面的工作：

（1）、重视立项阶段投资控制。维修改造项目立项阶段对整个工程项目的实施及造价控制都起着重要作用。立项阶段要确定维修改造建筑工程的项目名称、维修改造的目的和意义、改造项目内容说明、改造范围、改造标准、功能需求、资金来源、总投资、计划工期等。维修改造项目的立项编制要从实际出发，实事求是。一方面维修的范围、规模、标准、配套工程等要切合实际，不可盲目追求高标准、高质量，要正确评估需改造建筑的性质、工程造价的投入与改造效果三者的比例关系；另一方面也不可将改造标准水平定得过低，否则会妨碍技术进步，影响使用效果。

（2）、重视