开封东京国际前期定位方案.ppt

东京国际前期定位总案;提案思路;操盘思路;操盘思路;操盘思路;操盘思路;

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?;工程由开封加宝置业开发，位于开封市新区大梁路上，总占地54972㎡，处于开封新区政治、经济、文教中心区域。

工程规划为集高档住宅、商业为一体的24万㎡开封国际型的大社区。;优势：;劣势：;时机：;威胁：;大梁路·20万平米国际品质生活城;大梁路

大梁路可谓开封最具标识性的主干道，让目标受众清晰知道工程的优势区位。同时也代表康庄大道的含义。;产品定位/规划建议

;产品定位/规划建议

;产品定位/户型面积配比

;产品形态;270度转角大阳台;落地大飘窗;落地大凸窗;总体布局建议—入口建议;总体布局建议—道路规划;工程规划要求设置一所幼儿园，与当地有名的幼儿园整合进驻工程，提升工程的附加值。;总体布局建议—多层次的景观系统;建筑风格及外立面建议;景观设计建议—中庭广场;市场定位;超级居住，世界品质;一期案名建议：东方国际·融域;目标客户定位;从精英到仕族的升华;他们希望生活是有景有疆域，我们满足他们。;根据工程初步构思，结合开封房产市场现况，

工程可参考均价为：;价格区间：

3300－3800元/㎡

;户型;中央突围;根据工程确定的工程进度情况，我们先把推广阶段划分为四个阶段

第一阶段：筹备/预热期〔2021年8月—10月初〕

第二阶段：认购/开盘期〔2021年10月初—1月初〕

第三阶段：强推期〔2021年1月—2021年2月〕

第四阶段：持续期〔2021年3月开始〕;2月;;情景营销，体验营销

为了充分展示高层的优越性，回避高层的其他相对弱势，同时从目标客户“眼见为实〞的心理特征来考虑，建议工程营销推广采用情景营销、体验营销的手法，全面充分的向客户展示其正面的形象，尽量降低甚至消除其负面考虑，主要从以下三个方面操作：

第一、通过前期售楼部的包装，用现场一种国际、现代的气氛去感染目标客户，营造一种高端的市场印象；

第二、样板房的精心设计和包装，在工程开始之际就通过样板房让客户提前感受未来的居住环境和气氛，引导和刺激其购置。

第三、在整个小区环境布置完成后再对外开售或工程开售时通过销售物料将工程入住后???情景再现在市场面前，让客户提前直接的了解本工程。;售楼部内部效果图;售楼部内部效果图;大气、宽敞、明亮的居住空间，浅色调增加舒适感;在温和的灯光照应下，居住也是一种享受;一、筹备、预热期〔2021.8-2021.10月初〕

工作概要：

1.为工程认筹做一些必要的工作：销售文件的准备；销售道具的准备，如销平、销海、户外看板、引导旗、横幅、报纸稿、海报、现场布置等

2.引导期中广告表现以工地看板、现场围板、横幅、旗帜等户外据点为主来造势，形成品质个案的气质。

3.举行奠基开工仪式，制造卖点，给消费者带来一份期待的心情，为正式公开积累充裕的客源。

4.以户外广告传达工程的主体概念，塑造产品的品牌形象。;

5.以楼书、海报等宣传资料的设计、印刷、发送，开掘潜在目标客户。

6.现场售楼处的设计及市内售楼部的设计和包装到位。

企划重点：建立形象雏形

产品分析——产品定位——企划定位——案前设计——形象引导

推广主题：超级居住，世界品质

东京国际，足以领受朝拜的生活殿堂

标准在此，旧秩序必须瓦解

遵循者正被纳入新体系;活动内容一

东京国际奠基庆典;活动内容二

东京国际销售中心开放;二、认筹开盘期〔2021.10-2021.1〕

工作概要：

1.售楼部的启动，接受意向咨询

2.广告设计及发布

3.工程认购、开盘活动筹划，实施

4.提醒目标受众购置时机，保持产品区域性的独有特点，沿用NP、夹报，维持媒体的出现率，此时配合行销活动，积累一定客户。;;;;活动二：产品说明会

将产品的实际利益点传递给客户和市场，实现进一步的转化。以产品为导入，重在引导，强化客户信心。

培养客户忠诚度，制造客户紧迫感；

了解客户需求，进一步调整营销策略；

进一步梳理客户，对客户资源实行有效的积累；;活动三：开盘活动

邀请著名影星陈道明或是李连杰代言本工程，一方面两人和工程气质较为吻合，同时也是为了塑造工程国际品质感。;;;给城市尊享品质;给城市终极梦想;给城市非凡荣耀;备注：根据开封广告市场状况和工程的体量，推广费约占工程销售总额的1.0%-1.5%。;总建筑面积：24万

实现均价：〔住宅均价3500，商业均价8000元，同时结合酒店式公寓情况综合考虑〕

总销金额：10亿元

总推广费用：10亿×1.5%=1500万;媒体