延安,走进街时代 报华豪- 新天地前期策划提.pptVIP

以上项目的共性投资者消费者营造街区氛围，享受逛街的乐趣花钱收益街铺独立性高，易出租出售，受欢迎另类案例——曲江芙蓉坊芙蓉坊：位于大唐芙蓉园西门正对面，总建筑面积5万平米。项目占地23.4亩，总建筑面积2.5万㎡，距慈恩镇约1公里，分别定位于中高档餐饮、风情酒吧街、休闲娱乐、高档茶楼、快捷酒店等等。06年上半年推出，至今未售完，招商入住率仅20%。主力铺位面积：22.74㎡—150㎡核心优势：地段、街区布局、门槛低在所有类别的商铺产品中，01相对独立的街铺（即沿街商铺）往往是投资者最认可的类型。02街铺化产品受欢迎人流资源的充分共享节约立体交通面积提升二、三楼商业价值提升街区空间的通透性使面宽资源价值最大化需要解决的主要问题？什么样的街铺更适合延安？经过我们对延安过往销售商铺项目的走访与了解，主力投资客户群资金实力较西安等其他城市更强，所能承受的总价也较高出西安主力投资者50%以上。所以，本项目划分铺位时，在保证铺位宽深比的前提下，可以将主力铺位面积适当加大，提高铺位实用性的同时，减少销售压力。铺位面积建议：1F：主街100㎡-300㎡付街：25㎡-50㎡2F：主街120㎡-200㎡付街：40㎡-90㎡3F：150㎡-200㎡街铺位置、结构是决定铺位价值的直接因素临路铺位目标客户最多，价格有一定外溢空间。内街铺接受度不高，目前价格空间较小，随着主力商家的确定、招商工作的进展，内铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。产品建议图纸优化建议：1、将街宽调整至12米，局部拓宽至15米。2、二、三楼建议仍采用空中连廊连接。3、建议将地下超市主入口设置于商业街入口处，坡道扶梯自西向东设置。4、在主街街入口及西段分别设置2组扶梯，以拉动人流向上。5、在主街西端设置2部观光电梯，进一步拉动人流上3楼。6、临内街大铺位均设置顶排烟道，所有铺位预留上下水。铺位划分建议：1、项目南北两侧外街将门面铺位画小，实现高单价，低总价。2、一楼铺位可做内楼梯，提前预留洞口，鼓励客户购买一拖二商铺。3、东端把头铺位建议做一二层联通，三层独立门厅加升降梯。富有陕北民居风格的立面，将成为项目的一大特色01延安第一条真正的商业步行街，02应该有什么样的业态？叫醒延安的夜，让延安变得【懒散】一些！【态】商业环境旅游环境居住人口需求商务活动需求完善片区功能，现有资源补充升级以历史文化为依托的差异化经营欢乐、时尚、文化、休闲场所体现城市文化的都市休闲约会、聚会地营造私密和体现身份的地方为商务活动提供齐全配套服务的场所富裕阶层交际和休闲齐聚的首选之地高级公寓会务接待餐饮、酒吧娱乐休闲精品店精品酒店市井文化生活配套因素发展方向可发展业态与项目环境及背景相符的业态发展方向……业态布局设想：-1F:生活超市、辅营零售区1F：主街——高档中餐、特色餐饮、精品服装店、皮具、西式快餐付街——【北侧】古玩城、旅游纪念品店，【南侧】美容美发美甲2F：主街——品牌男装、品牌女装、运动主题店、户外俱乐部、SPA水疗付街——内衣店、玩具店、音像店、早教中心、培训、书吧3F：【北侧】咖啡茶秀旗舰店【南侧】酒吧、电玩、红色主题娱乐餐饮（依托酒店客源）延安，承载中国近代史中最为重要的一页！延安，一个国人记忆中火红的城市！延安，独特的魅力让一个年代产生共鸣！延安街区物业开山之作项目总体定位市场定位：中轴商脉财富街区产品定位：金街旺铺，铺铺临街形象定位：红街红生意，红透延安诸多诉求，如何表达？商业部分定位总体分析：总体分析：从商铺数量和商业面积来看，延安的主要商业集中在中心街和二道街。这两条大道主要是以临街商铺为主，租金在200—600元/平方米·月，是延安市商铺租金最高的地段。服装鞋帽的商铺数最多，其商业面积也是最多的，这说明服装单个商铺的商业面平均都较大，经营档次较高。延安的商业种类的分布开始从凌乱分布自发的走向集中分布，比如中心街主要集中了电子通讯，南大街和二道街主要集中服装鞋帽，吉祥巷以运动休闲服饰为主。百货、商场类的分布主要集中在二道街周边，其商业面积是所有业态中面积最大的，但从总体上来看经营状况好的不多，其自身内部面积划分、业态分布不合理。目前中心街正在建立中心广场，凤凰广厦项目也已经动工。根据城市居民的消费习惯，中心街完全有可能逐步取代二道街形成真正意义上的休闲商业街区。业态中心街南大街二道街吉祥巷餐饮56.60%15